股东特别大会安排 - 2026年4月27日下午12时30分以混合大会方式举行，地点为香港九龙红磡德丰街20号九龙海逸君绰酒店一楼及网上[3] - 股东2026年4月27日正午12时正开始可登录股东大会网上平台https://meetings.lumiconnect.com [4] - 详情参阅公司2026年4月8日之通函[4] 投票及文件相关 - 网上平台允许股东就所持部分或全数股份投票，投票结束不可撤回，网上投票取代代表投票[4] - 所有投票及提问须于股东大会上透过网上平台提交[5] - 需于股东大会上提供的文件可于公司网站https://www.ckah.com浏览[6] 资讯及联络 - 股东应在公司网站https://www.ckah.com或股东大会网站https://www.ckah.com/zh-hant/EGM查阅最新资讯[6] - 如有疑问可致电公司香港股份登记处，电话(852) 2862 8558 [7] 会议登录信息 - 会议号码为800 - 887 - 459 - 895 [8] - 登录名称为印于信函英文版右上角条码下以字母「C」开始的十位数字股东参考编号[8]

公司基本信息 - 公司每股面值为港币1.00元[3] 股东特别大会 - 2026年4月27日下午12时30分以混合大会方式举行，地点为香港九龙红磡德丰街20号九龙海逸君绰酒店一楼及网上，若八号或以上热带气旋警告信号等生效则于4月28日同一时间及地点举行[3] 受委代表及资料处理 - 受委代表若2026年4月24日下午4时正前未收到登入资料，股东应联络公司香港股份登记处要求重新发送[4] - 查閱及/或更正个人资料的要求须书面提出，邮寄地址为香港皇后大道东183号合和中心17M楼香港中央证券登记有限公司个人资料私隐主任，电邮地址为PrivacyOfficer@computershare.com.hk[7] 代表委任 - 代表委任表格须在大会或其任何续会或延会指定举行时间前不少于48小时交回，可通过电邮cka.eproxy@computershare.com.hk、交回香港皇后大道东183号合和中心17M楼或送达香港皇后大道中2号长江集团中心7楼[7] 大会通告 - 大会通告载于日期为2026年4月8日的公司通函内[7]

股东特别大会 - 订于2026年4月27日下午12时30分以混合大会方式举行，恶劣天气顺延至4月28日[3] - 审议关联交易，包括出售附属公司股份及股东债务票据等[6] - 授权董事为落实关联交易采取相关步骤、行动并签署文件[6] 参会及投票 - 股东可通过https://meetings.lumiconnect.com网上平台出席、参与并投票[7] - 代表委任表格须提前48小时送达指定地址[7] - 2026年4月27日为确定出席大会并投票股东的记录日期[7] 股份过户 - 2026年4月22日至4月27日（或4月28日）暂停办理股份过户登记手续[7] - 所有股票及过户表格须在2026年4月21日下午4时30分前送达指定处办理过户[7] 咨询方式 - 股东有疑问可在工作日上午9时至下午5时致电(852) 2128 8888查询[8] 公司董事 - 公司董事包括执行董事和独立非执行董事[9]

CK ASSET HOLDINGS LIMITED 長江實業集團有限公司 （於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 之 有 限 公 司） （股份代號：1113） 關連交易及須予披露的交易 此乃要件 請即處理 閣下如對本通函任何方面或應採取之行動有任何疑問，應諮詢 閣下之股票經紀或其他註冊證券 商、銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問。 閣下如已售出或轉讓名下所有長江實業集團有限公司之股份，應立即將本通函及代表委任表格送 交買主或承讓人，或送交經手買賣或轉讓之銀行、股票經紀或其他代理商，以便轉交買主或承讓 人。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函之內容概不負責，對其準確性或 完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通函全部或任何部分內容而產生或因倚賴該 等內容而引致之任何損失承擔任何責任。 本通函之中英文本如有任何差異，概以英文本為準。 2026年4月8日 董事會致股東之函件載於本通函第13頁至第27頁。獨立董事委員會函件（當中載有其就長江實業 附屬公司出售事項致獨立股東之意見及推薦建議）載於本通函第28頁至第29頁。獨立財務顧問函 件（當中載有其就長江實業附屬公司出售事項致獨立董事 ...

股份情况 - 截至2026年3月31日，法定/注册股份80亿股，面值1港元，法定/注册股本80亿港元[1] - 截至2026年3月31日，已发行股份34.99778333亿股，库存股份0，总数34.99778333亿股[3] - 本月法定/注册及已发行股份数目无增减[1][3] 持股要求 - 公司符合最低公众持股量要求，为已发行股份（不含库存）的25%[3]

投资评级与核心观点 - 报告将长实集团的投资评级由“持有”上调至“跑赢大市”[1] - 报告将目标价由34.1港元上调至55.8港元[1] - 报告的核心观点是，长实集团资产负债表将显著增强，转为净现金状态，有助于抵御宏观经济不确定性，并预期公司将提升股东回报，支持未来数年每股派息稳步增长[1] 财务表现与预测 - 长实集团2025财年基础盈利轻微增长[1] - 长实集团2026财年列账盈利将受惠于可观的出售收益及大量现金流入[1] - 长实集团净负债降至96亿元[1] - 长实集团年底净负债率维持在2.4%的健康水平[1] 重大交易与财务影响 - 英国电力网络的出售预计将于2026财年完成[1] - 出售完成后，长实集团预计可获得222亿元现金流入[1] - 该交易完成后，长实集团将转为净现金状态[1] 估值方法与上调原因 - 报告将估值方法由股息率差价改为资产净值折让[1] - 目标价上调至55.8港元，以反映物业市场情绪改善和潜在派息提升[1] 资本策略与股东回报 - 预期长实集团会将部分出售所得款项用于提升中期股东回报[1] - 预期此举将支持未来数年每股派息稳步增长[1] 资产负债表与战略优势 - 转为净现金状态将显著增强长实集团的资产负债表[1] - 净现金资产负债表将为长实集团提供更强的财务韧性及战略灵活性[1] - 这在当前地缘政治风险加剧及短期减息预期降温的背景下尤为重要[1]

公司2025年业绩概览 - 长和2025年收益总额为5072.97亿港元，同比增长6% [2] - 长和2025年EBITDA总额为1291.05亿港元，同比增长3% [2] - 长实2025年投资物业重估前溢利为119.6亿港元，同比增长2.7% [2] - 长实2025年股东应占溢利为108.47亿港元，同比减少20.3% [2] - 截至2025年底，长和集团综合现金与可变现投资合计1513亿港元 [2] 业务多元化与风险管理 - 公司依托地域与业务双重多元化布局，认为宏观挑战对部分业务的影响可被其他板块的良好增长对冲 [1] - 公司石油业务在收购后日产量已接近100万桶 [1] - 公司港口网络布局广泛，认为巴拿马港口等单一事件对整体业务影响有限 [3] - 巴拿马港口业务2025年财务表现优于2024年 [3] 资本运作与投资策略 - 公司出售英国电网公司股权预计可套现千亿港元，将获得巨额现金 [2] - 管理层表示资金不会闲置，将用于投资或运作 [2] - 投资将专注于尊重契约精神、法律制度完善、能保障投资安全的国家 [2] - 投资项目需具备长期稳定的现金流，并符合投资回报率要求 [2] - 公司坚守财务纪律，保持耐心，不会抱有志在必得的心态 [2][4] 各业务板块动态与展望 - 屈臣氏分拆双重上市暂无决议，如有消息会适时公布 [4] - 屈臣氏正借成立185周年契机，在全球加强与顾客互动，重点深耕香港、内地等核心市场 [4] - 地产业务是公司本业，只要回报率合理就会参与香港住宅投地 [4] - 香港楼市因经济稳定、政府下调印花税、按揭利率降低及开发商调整售价等因素，吸引力大幅提升 [4] - 公司今年将重点推售多个地产项目 [4] 面临的外部环境与挑战 - 全球经济及地缘政治状况仍然充满挑战 [5] - 地缘政治压力引发与巴拿马政府的法律争议，影响当地货柜码头业务 [5] - 出售部分全球港口业务权益的磋商因环境变得更为复杂 [5] - 香港特区政府正采取措施提升其作为创科中心及绿色金融领袖的竞争优势 [5] - 香港住宅楼市将继续受房屋土地政策及利率走向主导 [5]

2025年长实集团财务表现 - 报告期内实现收入579.35亿港元，按年增长27.25% [3] - 投资物业重估前溢利为119.6亿港元，每股溢利3.42港元，同比上年增长2.7% [3] - 计入投资物业重估影响后，股东应占溢利为108.47亿港元，每股溢利为3.1港元，较上年度减少20.3% [3] - 全年股息为每股1.78港元，同比增长2.3% [4] 物业销售业务 - 物业销售已确认销售收入为204.49亿港元，同比大幅增长105% [4] - 物业销售实现收益27.33亿港元，同比增长23.7% [4] - 香港市场实现销售收入89.57亿港元，但贡献收益27.3亿港元，同比大幅减少7成以上 [5] - 香港市场收益下降主要因对Blue Coast等项目销售亏损作出拨备，此前项目推出均价约2.19万港元/平方呎，较成本约2.8万港元/平方呎折让约22% [5] - 内地贡献销售收入63.06亿港元，新加坡和英国等海外市场贡献近52亿港元，同比增幅都在50%以上 [5] 香港楼市环境与公司策略 - 2025年香港楼市进入复苏通道，房价得到修复 [5] - 2026年前两个月内地买家来港购入2600个单位，同比增长91%，总成交额282亿元，同比增长136% [5] - 管理层认为住宅物业交投恢复动力，政府印花税下调、低利率及发展商调价等因素对市场有支持作用 [7] - 公司将继续推动新盘入市，但在拿地方面保持谨慎，强调财务纪律，以回报率决定是否投标 [7] - 公司拥有可开发土地储备约6500万平方呎，其中600万平方呎位于香港，5600万平方呎位于内地，300万平方呎位于海外 [7] 其他业务与投资 - 英式酒馆业务实现收入262.27亿港元，同比增长7%，年度溢利为19.33亿港元，同比增长9% [8] - 受消费疲弱、通胀及高成本影响，为英式酒馆资产减值16.2亿港元，减值后溢利为3.13亿港元 [8] - 公司于2026年2月底出售英国电网公司UKPN 100%股权，交易总金额逾1100亿港元，相比原本投资赚得近6倍回报 [8] - 截至2025年底，公司手握现金达417亿港元，出售UKPN后将进一步充实流动资金 [8] - 公司未来计划专注投资于尊重合约精神、法制完善的国家，以及拥有长期稳定现金流的项目 [8][9]

财务数据和关键指标变化 - 2025年总收入为港币858.5亿元，同比增长19.9% [1] - 投资物业重估前利润为港币119.6亿元或每股港币3.42元，同比增长2.7% [1] - 录得投资物业重估亏损港币11.1亿元或每股港币0.32元，导致股东应占利润为港币108.5亿元或每股港币3.10元，同比下降20.3% [1] - 宣派末期股息每股港币1.39元，全年股息为每股港币1.78元，同比增长2.3% [2] - 每股净资产净值增长2.3%至港币113.28元 [2] - 集团总债务为港币514亿元，较去年减少港币13亿元，净债务仅为港币97亿元 [24] - 净债务与净总资本比率约为2.3%，净债务与股东资金比率为2.4% [25] - 穆迪信用评级为A2（稳定），标普信用评级为A（稳定） [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物业销售**：收入为港币205.45亿元，同比增长105.3% [3]；计提拨备后利润贡献为港币27亿元，同比增长24% [3]；计提拨备后整体利润率为13.4%，计提拨备前整体利润率为24.9% [3]；主要贡献来自北京格林威治二期、香港海岸线一及二期、上海丽都城五期B1及B2A [3]；香港、内地及海外项目的计提拨备前利润率分别为24.2%、36.5%和11.6% [39]；尚有港币207亿元的已签约销售额未入账，大部分将于2026年确认 [4] - **物业租赁**：收入略高于港币60亿元，同比下降1.9% [4]；利润贡献为港币46亿元，同比下降2.2% [4]；利润率稳定在76.6% [4]；主要贡献来自长江集团中心、和黄物流中心及黄埔项目 [4]；若剔除上海西港项目并计入瑞典和德国社会基础设施收入，整体收入将同比增长2.7% [5] - **酒店及服务套房**：收入为港币46亿元，同比增长6% [6]；利润贡献同比增长0.4%，若剔除去年拨备回拨，利润贡献同比增长8.1% [7]；酒店入住率从2024年的82%提升至90%，酒店及服务套房平均入住率均约为90% [7] - **物业及项目管理**：收入为港币9.1亿元，利润为港币3.67亿元，与去年大致持平 [7]；利润率为40.3%，管理面积超过2.48亿平方英尺 [7] - **英式酒馆业务**：收入为港币262.3亿元，同比增长7.4% [8]；资产减值前营业利润为港币19亿元，同比增长9.1% [8]；录得港币16亿元资产减值，主要由于英国持续的成本压力和严峻的宏观环境 [9]；减值后利润贡献为港币3.13亿元，同比下降41.9% [9]；管理层强调该业务包含物业资产和运营两部分，减值主要针对物业资产，运营层面在增长 [12][49] - **基础设施及公用事业**：利润贡献为港币86.6亿元，同比增长3.6% [10]；利润率为31.4% [10]；Northumbrian Water利润贡献为港币10.5亿元，同比增长29% [10]；Dutch Enviro Energy利润贡献为港币1.19亿元，同比增长61% [11] - **上市房地产投资信托基金**：持有汇贤产业信托（35.4%）、置富产业信托（25.6%）及泓富产业信托（17.4%）权益 [23]；从三家上市房托获得的总分派为港币2.27亿元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 按地域划分，利润贡献的31%来自香港，11%来自内地，58%来自海外 [2] - 香港物业销售贡献利润率为4.2%，内地为27.8%，海外为11.6% [3] - 土地储备总面积1.22亿平方英尺，其中香港2700万平方英尺，内地6100万平方英尺，海外（主要在英国）3400万平方英尺 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调其业务模式与香港其他地产公司不同，76%的收入和85%的利润贡献具有经常性性质，且地理分布更多元 [2] - 采取保守及多元化的投资策略，注重创造可预测的现金流，拥有极具韧性的资产负债表 [30][31] - 在投资机会上保持极度谨慎，不会大量举债投资，专注于通过提升各业务运营能力及在机会出现时释放业务内在价值来为股东创造长期价值 [33] - 对于收购机会，关注回报是否达到最低门槛以及风险是否可控，没有“必须拿下”的心态 [35] - 持续推进可持续发展承诺，2019年以来范围1和2的排放量减少38%，并制定了转型计划 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为当前地缘政治环境比以往更加动荡和不可预测，油价高企令人担忧 [30] - 如果中东战争持续时间超过市场预期，将推高各经济体通胀，利率难以下调 [32] - 认为目前世界能见度很低，没有明确的趋势能免受干扰 [31] - 香港房地产市场方面，交易量因市场情绪改善而显著提升，开发商定价仍趋审慎，但近期数据显示住宅和写字楼市场似乎正在触底并改善 [36] - 内地房地产市场仍然有些低迷，但注意到有更多香港买家对在内地置业感兴趣，这是一个好迹象 [41] - 写字楼市场情绪持续改善，对于CKC2（前和记大厦重建项目）这类现金成本很低的优质项目，公司有耐心等待市场时机 [42][43] - 社会基础设施资产提供了非常可预测的、与通胀挂钩的长期年金收入，有效抵消了香港写字楼和零售市场面临的挑战 [46] - 尽管世界动荡，但公司处于有利位置 [64] 其他重要信息 - 公司已完成处置Eversholt UK Rails Group，将于今年确认港币6.17亿元的收益 [11] - 已宣布拟出售UK Power Networks，若成功将录得约港币84亿元的收益，并在交易完成时收到港币222亿元的现金 [22] - 公司拥有约2500家英国酒馆，其中约1500家为直接管理，约1000家为特许经营或租赁 [7][8] - 公司大部分酒馆物业为永久业权或超长期租赁（数百年或九百年） [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于拟出售UK Power Networks的理据、资金用途及会否派发特别股息 [34] - **回答**：主要原因是收到了对这项优质资产极具吸引力的报价，出售能为股东释放巨大价值并实现可观回报 [34]；回笼的资金将为集团带来新的机遇和选择，并进一步增强资产负债表 [34]；关于特别股息，在交易未完成前做决定为时过早，需等待资金到位 [34] 问题: 为何去年在香港感兴趣的投资机会不多，香港发展是否是首要任务 [35] - **回答**：公司始终热衷于在香港投资更多，但公司没有“必须拿下”的心态，唯一关注点是收购机会的回报是否达到最低门槛以及风险是否可控 [35] 问题: 对香港房地产市场的看法及近期成交量对Victoria Blossom等项目推盘策略的影响 [36] - **回答**：交易量因市场情绪改善而显著提升，开发商定价仍趋审慎，近期数据显示住宅和写字楼市场似乎正在触底并改善 [36]；对于Victoria Blossom等项目，销售团队将决定推盘时机，公司对他们有信心 [36] 问题: 如何看待13.4%的计提拨备后发展利润率 [38] - **回答**：所有开发商仍在销售过去成本较高的存货，利润率并不高 [39]；在市场充满挑战时，公司会基于保守原则对项目计提拨备，并将继续保守 [39]；香港、内地及海外项目的计提拨备前利润率分别为24.2%、36.5%和11.6% [39] 问题: 政府提高豪宅印花税对Broad Road等高端项目的影响 [40] - **回答**：影响甚微，超级豪宅市场只是整体住宅市场的一小部分，对整体情绪影响不大 [40]；对于豪宅买家而言，关键是找到合适的产品，相信Broad Road项目因其独特景观、地段和便利性具备吸引力 [40] 问题: 如何推动内地物业销售 [41] - **回答**：内地市场仍有些低迷，公司正努力吸引内地及香港买家兴趣，近期注意到更多香港买家有意在内地置业，这是一个好迹象 [41] 问题: 写字楼市场情绪改善，CKC2的当前出租率及提升策略 [42] - **回答**：写字楼市场情绪确实持续改善 [42]；CKC2是旧和记大厦重建项目，现金成本极低，凭借强大的资产负债表，公司在市场不佳时有耐心等待 [42]；现在市场触底，可能是租赁团队推广这栋可饱览维港全景的优质建筑的适当时机 [43] 问题: 是否有计划扩展社会基础设施板块，德国投资组合表现如何 [44] - **回答**：社会基础设施投资组合提供了非常可预测的、与通胀挂钩的长期年金收入，有效抵消了过去几年香港写字楼和零售领域的挑战 [46]；德国投资组合今年完成收购，表现符合预期 [46]；若有回报合适的合适机会，公司愿意在德国、英国等地进行更多投资 [46] 问题: 酒店业务贡献稳定的原因 [47] - **回答**：旅游业在各项举措和活动推动下，访客量同比增加 [47]；公司对该业务的市场定位和实力有信心，酒店和服务套房入住率均维持在约90%的较高水平 [47] 问题: 酒馆业务减值原因及如何管理成本压力 [48] - **回答**：在运营层面，业务实现了9.1%的盈利增长 [49]；但由于整体经济前景及英国政府预算的影响，审计师对酒馆物业的估值展望趋于保守，导致2025年录得减值 [49]；管理层认为减值是基于会计准则，并不完全反映实际情况，运营层面有所改善 [50][53]；公司正投资于推动销售增长、提升运营效率及缓解成本压力的举措 [54] 问题: 如何看待股息趋势，会否考虑股份回购 [62] - **回答**：公司将继续将股息派发与整体财务业绩和前景挂钩 [62]；股份回购是向股东提供长期价值的方式之一，公司将继续采取机会主义的方式 [62]

业绩总结 - 2025年公司收入为85,848百万港元，较2024年增长19.9%[6] - 2025年税前利润为11,960百万港元，较2024年增长2.7%[6] - 2025年归属于股东的利润为10,847百万港元，较2024年下降20.3%[6] - 2025年每股收益为3.10港元，较2024年的3.89港元下降20.3%[6] - 2025年每股净资产为113.28港元[11] - 2025年股息每股为1.78港元，较2024年增长2.3%[10] 用户数据 - 2025年物业销售收入为20,449百万港元，较2024年增长105.3%[25] - 2025年物业租赁收入为6,020百万港元，较2024年下降1.9%[35] - 2025年酒店及服务公寓的收入为4,654百万港元，较2024年增长6.0%[43] - 2025年来自香港的利润贡献为5,707百万港元，占总利润贡献的31%[22] 未来展望 - 基础设施和公用事业资产运营的2025年总收入为27,588百万港元，利润贡献为8,662百万港元，利润率为31.4%[60] - UK Power Networks JV的总交易对价约为21亿英镑（约合116亿港元），预计CKA的收益为约6.17亿港元[64] - UK Power Networks的现金收益预计为22.2亿港元，旨在用于新投资或收购机会及一般营运资金[67] 新产品和新技术研发 - 2025年Hui Xian REIT的利润份额为126百万港元，现金分配总额为346百万港元[71] - 2025年，CKA在Hui Xian REIT中获得的分配为7百万港元[72] - 2025年，Fortune REIT和Prosperity REIT的现金分配总额为220百万港元[72] 财务状况 - 公司的净债务为97百万港元，净债务占净总资本的比例为2.3%[73][74] - 公司的总土地储备为1.22亿平方英尺[78] - CKA在Eversholt UK Rails的处置预计将在2026年确认约617百万港元的收益[61] - CKA的A2（稳定）和S&P A（稳定）的信用评级反映了公司的财务稳健性[74]