香港房地产市场前景与预测 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%调高至12% 驱动因素包括港府推出的签证及移民政策将带动楼市需求 租金强劲增长 以及按揭利率下降或令更多人“转租为买” [1] - 高盛预期今年核心中环区写字楼租金将上升3% 主要受惠于资本市场活跃 其他地区写字楼租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较审慎 预计租金温和增长2% 因来自港人外游及网购的竞争持续 [1] 香港地产公司评级与目标价调整 - 高盛调高恒基地产评级至“买入” 目标价调高至39港元 [1] - 高盛调高信和置业评级至“买入” 目标价调高至14.6港元 [1] - 高盛维持新鸿基地产“买入”评级 目标价升至159港元 [1] - 高盛将长实集团评级由“买入”降至“中性” 但上调目标价至53港元 [1] 公司业务分析与投资逻辑 - 恒基地产 信和置业及新鸿基地产的单位库存合计占市场整体约36% 并有新项目推进 最能受惠于香港楼价复苏 [1] - 长实集团本地物业项目有限 其英国酒吧业务面对成本压力及消费者习惯转变 [1]

核心商业原则 - 经商应避免独占利益与过度榨取市场 坚持“不吃独食”和“不赚最后一个铜板”的原则 即在市场全面萎缩前主动收手 避免陷入惨烈竞争 [1] - “不赚最后一个铜板”的另一层含义是实现利润多元化 通过丰富的产品组合来分散风险 避免依赖单一收入来源 [3] - 商业决策中最困难的环节往往是在适当时候主动放弃部分利益 对形势保持敏锐 不贪婪于眼前利益 并为未来留有余地 这是商业智慧与修行的体现 [11][13] 商业策略与产品管理 - 可运用波士顿矩阵理论进行产品组合管理 根据销售增长率和市场占有率将产品分为明星、现金牛、问题和瘦狗四类 [5] - 企业策略应致力于挖掘和培养明星产品 同时不断淘汰没有发展前景的瘦狗产品 但许多企业难以做到 常在亏损时仍不舍放弃 [5] - 镇元子仅依赖人参果这一单一产品 因此具有强烈的危机意识 并积极寻求与取经团队合作以搭上改革快车 这印证了产品多元化的重要性 [3] 案例分析与实践 - 长实集团在2013年至2017年间持续抛售内地地产项目 包括以200亿港元出售上海浦东世纪汇广场 以72亿港元出售北京盈科中心 成功于市场高位套现 [7] - 2015年至2019年 长实集团在香港减少拿地并出售多项收租物业 随后内地和香港房地产市场出现调整 [7] - 长江基建与电能实业在2010年至2015年间巨资收购英国电网、水务及天然气资产 随后自2022年起因英国加息、通胀及监管成本上升导致投资回报率下降而开始分批减持 再次实现成功退出 [7] 风险与人性弱点 - 许多企业家难以像案例中的成功者一样顺利离场 源于人性弱点：在连续成功后容易产生幻觉 过度贪婪 忽视“击鼓传花”游戏的风险 [9] - 《西游记》中的寇员外执着于完成“斋满一万僧人”这一形式上的圆满 过分追求最后的“铜板” 最终招致杀身之祸 是违背“不赚最后一个铜板”原则的反面教材 [11]

市场整体表现 - 香港恒生指数于2月13日下跌465.42点，跌幅1.72%，收报26567.12点，全日主板成交额为2575.78亿港元 [1] - 国企指数下跌142.47点，跌幅1.55%，收报9032.71点 [1] - 恒生科技指数下跌48.56点，跌幅0.9%，收报5360.42点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌0.65%，收报532港元 [1] - 香港交易所下跌2.13%，收报405.2港元 [1] - 中国移动股价无升跌，收报78.2港元 [1] - 汇丰控股下跌2.72%，收报135.7港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌0.59%，收报46.9港元 [1] - 新鸿基地产上涨0.15%，收报133.7港元 [1] - 恒基地产下跌1.04%，收报32.4港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌1.48%，收报4.65港元 [1] - 建设银行下跌1.49%，收报7.96港元 [1] - 工商银行下跌1.38%，收报6.41港元 [1] - 中国平安下跌2.16%，收报70.35港元 [1] - 中国人寿下跌3.67%，收报33.08港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌5.12%，收报5.37港元 [1] - 中国石油股份下跌4.33%，收报9.05港元 [1] - 中国海洋石油下跌3.5%，收报24.24港元 [1]

香港地产板块市场表现与估值 - 香港地产板块在2026年开局强劲，多只股份逼近历史高位[1] - 板块估值日益昂贵，即使部分股份以市账率计亦然[1] 瑞银的投资偏好与选股逻辑 - 偏好净资产负债比率相对较低的股份，包括信和置业、长实集团及嘉里建设，因其涉及股本相关发行的风险较低[1] - 偏好提供可持续高股息的股份，如太古地产、信和置业及嘉里建设[1] - 偏好市账率偏低、并获资本循环或股份回购计划支持的股份，如长实集团及领展房产基金，认为其或有机会迎来估值重评[1] - 2026年偏好太古地产、信和置业、领展、长实集团及嘉里建设[2] - 对恒基地产、希慎兴业及港铁公司持审慎态度[2] 住宅市场前景与驱动因素 - 市场已大致反映住宅复苏的利好因素，包括进一步减息、内地人才及学生涌入，以及供应减少[2] - 市场仍未充分重视回流移民带来的潜在利好，此因素支持对未来两年楼价增长逾10%的预测[2] - 2020至2025年间，约321,000名香港居民申请英国BNO签证、台湾居留权或加拿大Stream A学生签证[2] - 随着英国收紧永久居留的语言及收入要求，预期2026年将出现一波回流潮[2] - 假设2021年移民群体中有30%回流，估计2027年的新增需求为13,900个单位，相当于一手供应量的90%及总供应量的26%[2] - 预期在北部都会区项目落成前，供求状况将持续利好，直至2032年[2]

市场观点与投资者情绪 - 市场观点出现分歧，非本地离岸一般投资者对香港楼价前景更为乐观，而本地、内地及地产基金投资者则更关注估值是否已充分反映 [1] - 投资者整体上似乎一致愿意忽略近期较低收益率，并预测房地产市场将进入多年的周期性回升阶段 [1] 美银证券的股票评级与目标价调整 - 基于资产净值目标折让幅度收窄，将多家房地产股票目标价平均上调10%，以反映香港开发项目和高端零售销售强劲 [1] - 根据更新后的开发项目入账时间，调整了希慎兴业及新鸿基地产2025至2028财年的每股盈利预测 [1] - 在发展商中，看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 在收租股中，偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1] - 领展房产基金是该行的落后首选股，与市场共识相悖，主要考虑到其估值与同业的差距扩大（股息率达7%），且电商短期挑战已被反映 [1] 行业预期与潜在风险 - 香港发展商已将今明两年15%至20%交易额增长计入股价，该行预测今明两年的楼价涨幅介乎10%至15% [2] - 主要风险包括：香港金管局已表示进一步下调最优惠利率空间有限，且香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [2] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [2] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前，及2025年批准的移民签证数目同比下降，若情况持续，最终可能限制楼价进一步上涨的潜力 [2]

香港住宅市场前景 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将同比上升10% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，受惠于内地买家强劲购买力，楼价在去年触底后将于今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想可能为楼市带来进一步上行空间 [1] 租金与商业物业市场 - 摩根士丹利预期今年香港住宅租金将增长5% [1] - 商业物业空置率仍然高企，仅中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] 土地市场与发展商动态 - 发展商开始活跃于土地市场活动，并上调新发展项目的平均价 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1] 股票市场与公司偏好 - 摩根士丹利料香港地产股股价将在业绩季前夕波动加剧 [1] - 摩根士丹利偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 潜在风险因素 - 地缘政治风险与宏观不确定性可能对楼市构成下行压力 [1]

核心观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价同比上升10%，租金增长5% [1] - 预计股价在业绩季前夕波动加剧 [1] - 偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级，看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 住宅市场展望 - 受惠于内地买家强劲购买力，楼价去年触底后，预计今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会构成下行压力 [1] - 发展商开始活跃于土地市场，并上调新发展项目的平均价 [1] 商业与工业物业市场 - 商业物业空置率仍然高企，只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数2月11日上涨83.23点，涨幅0.31%，收于27266.38点，全日主板成交额为2172.18亿港元 [1] - 国企指数上涨25.43点，涨幅0.28%，收于9268.18点 [1] - 恒生科技指数上涨48.96点，涨幅0.9%，收于5499.99点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股股价下跌0.54%，收于548港元 [1] - 香港交易所股价上涨0.19%，收于418港元 [1] - 中国移动股价微涨0.06%，收于78.45港元 [1] - 汇丰控股股价下跌0.36%，收于139.8港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团股价上涨0.21%，收于46.82港元 [1] - 新鸿基地产股价上涨0.62%，收于129.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨0.49%，收于32.96港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行股价无升跌，收于4.72港元 [1] - 建设银行股价上涨0.37%，收于8.15港元 [1] - 工商银行股价下跌0.15%，收于6.56港元 [1] - 中国平安股价下跌1.29%，收于72.5港元 [1] - 中国人寿股价下跌3.94%，收于34.12港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份股价上涨1.66%，收于5.51港元 [1] - 中国石油股份股价上涨0.75%，收于9.38港元 [1] - 中国海洋石油股价上涨0.65%，收于24.8港元 [1]

行业观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将按年上升10% [1] - 预期今年香港住宅租金将按年增长5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平预期，香港楼价在去年触底后，将于今年回升5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市的上升周期有望在数年内持续 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令香港楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会对香港楼市构成下行压力 [1] - 虽然整体市场情绪好转，但商业物业空置率仍然高企 [1] - 只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] 公司评级 - 摩根士丹利偏好新鸿基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好长实集团，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好恒基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓集团，给予“减持”评级 [1] 市场驱动因素 - 香港楼市受惠于内地买家强劲的购买力 [1]

行业观点与预测 - 香港发展商已将今明两年15%至20%的交易额增长计入股价 [1] - 预测今明两年香港楼价涨幅介乎10%至15% [1] 行业风险因素 - 香港金管局表示进一步下调最优惠利率空间有限 [1] - 香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [1] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [1] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前 [1] - 2025年批准的移民签证数目按年下降 [1] - 若家庭收入停滞及移民签证下降情况持续，可能限制楼价进一步上涨的潜力 [1] 公司偏好与投资逻辑 - 看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 收租股偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1]