文章核心观点 - 全国多地出现住宅物业费下调现象 杭州中梁沐宸院物业在服务期未满时主动降价 引发市场关注 这反映了在房地产下行、业主负担加重及收缴率压力下 物业管理行业可能面临从“躺赚”到让利归民的趋势性转变 [1][2][10] 行业趋势与现象 - 自去年开始 深圳、上海、武汉、重庆等一二线城市已有超百个楼盘下调物业费 降幅从10%至40%不等 [2] - 去年前9个月 全国公开的物业撤场案例高达120起 仅7-8月就有50多个物业主动撤场 其中不乏品牌物业公司 [5] - 武汉、重庆、青岛等城市已陆续出台物业费指导价政策 明确划定收费上限 旨在让物业管理重归民生行业 [9] - 行业分析认为 物业公司“躺着赚钱”的时代即将过去 未来整体营收下滑是大势所趋 [10] 物业费下调的驱动因素 - 经济与市场环境：物业方以降费“感恩回馈 共度时艰” 旨在减轻业主生活负担并提升收缴率 [2][6][7] - 投资客压力：部分楼盘投资客占比高 交付后楼市未达预期 房屋空置但需缴纳全额物业费 业主缴费意愿低 迫使物业降价以保证现金流 [7] - 服务成本与收费匹配：当高昂的物业费不能带来匹配的服务时 业主降低物业费的呼声会越来越高 [11] - 竞争与续聘策略：物业为成功续聘可能主动降价 例如萧山保利大国璟为续聘将物业费从3.8元/㎡/月降至3.3元/㎡/月 并带资260万元改造公共区域 [3] 杭州地区案例分析 - 中梁沐宸院（主动降价案例）： - 2026年度住宅物业费从3.35元/月/㎡降至2.45元/月/㎡ 降幅约26.9% [1] - 车位管理费从80元/月降至70元/月 [1] - 小区总建筑面积约31万平方米 车位数超2400个 此次调价预计年度物业费减少370万元 [2] - 物业承诺降费不降服务品质 并持续优化服务 [2] - 其他成功降价案例： - 富阳银湖桂语新月：经业委会协商 物业费从3.24元/㎡/月降至2.8元/㎡/月 [3] - 融创江南府：经业委会多轮协商 物业费从2.8元/㎡/月降至1.9元/㎡/月 降幅约32.1% [4] - 降价面临的阻力：杭州多数小区提出降费时 物业常以各种理由拒绝或直接选择撤场 [5] 物业费定价背景与挑战 - 近年价格高企：杭州普通刚需小区物业费动辄3-4元/㎡/月 改善楼盘更贵 物业费“上涨”原因包括人工成本递增及公共空间支出增加 [8] - 定价机制僵化：物业费上调需经过多道关卡 但降价同样阻力重重 [8][5] - 空置房收费惯例变化：以往杭州房屋交付后业主不收房 物业费可打折（如打7折） 但近年投资客为尽早满足交易年限（满二）而收房 导致空置房也进入全额缴费期 加剧矛盾 [7]