核心观点 - 天津市正通过新的价格管控措施加强对新建商品房销售价格的管理 核心意图是稳定房价和市场预期 防止价格无序下跌 [1][2][7] 政策内容与执行 - 针对新增销售许可项目 规定房价变动幅度不得超过备案价的10% 售价浮动超过5%需向管理部门申请 [1][2] - 针对已取得销售许可的项目 优惠5个点以上需书面报送情况说明 优惠10个点以上需报送风险评估报告 优惠15个点以上将关闭网签 [1][2] - 政策执行并非“一刀切” 具体将根据楼盘及周边房价情况“一事一议” 核心目标是稳房价和促进市场平稳健康发展 [1][3] - 目前相关政策尚未有正式书面文件下发 实际执行细则有待观察 [3] 市场背景与现状 - 2025年天津全市新建商品住宅销售金额为1165.1亿元 同比下降21.3% 销售面积为658.0万平方米 同比下降21.1% 成交均价为17706元/平方米 微降0.2% [7] - 当前市场许多项目已采取低价策略 价格继续下探空间有限 房企“以价换量”策略趋向失效 [6][7] - 此前天津曾于2024年10月出台政策 取消新建商品住房销售价格上限指导 如今可能再度规范价格管控 重点是管理降价行为 [4][5] 历史对比与行业观察 - 在过往楼市调整期 曾有超过20个城市出台“限跌令” 要求新房售价不得低于备案价的85% [8] - 实际操作中 房企常通过送物业费、车位、黄金等方式变相降价 使“限跌令”名存实亡 [8] - 随着市场持续下行 多地政府后期对价格跌幅有所松动 如今天津若重启管控 后续需关注具体执行及如何避免变相降价 [8]