北京通州八里桥组团土地规划与出让策略分析 - 北京城市副中心于1月10日公布通州0401街区八里桥板块五幅地块的规划实施方案 总占地约7.89公顷 地上建筑规模约18.96万平方米[2] - 五幅地块包括四块居住用地和一块商业用地 其中6023地块为纯居住用地 占地3.03公顷 地上建筑规模7.57万平方米 容积率2.5 建筑限高60米[2] - 其余地块参数为：6034居住地块占地1.36公顷 建面3.12万平方米 容积率2.3 限高80米；6035居住地块占地1.37公顷 建面3.15万平方米 容积率2.3 限高80米；6038居住地块占地1.12公顷 建面2.58万平方米 容积率2.3 限高80米；6037商业用地占地1.02公顷 建面2.54万平方米 容积率2.5 限高80米[3] 土地规划调整与性质变更 - 在2024年9月之前 五块地中仅6023地块为住宅用地 其余地块均经历了规划调整和土地性质变更[5] - 地块原规划为：6034和6035为其他类多功能用地 规划建筑面积分别为4.9万平方米和5.62万平方米；6037和6038为公建混合住宅用地 规划建筑面积分别为5.51万平方米和6.05万平方米[5] - 新规划将6034、6035、6038地块变性为居住用地 6037地块变性为商业用地 且各地块的建筑面积相较于原规划有所缩小[5][7] - 新规划中 6034、6035、6038居住地块内仍规划有部分商业面积 分别为0.33公顷、0.09公顷、0.56公顷 共计规划商业0.88万平方米[7] 借鉴成功案例的打包出让模式 - 市场推测八里桥五块地将效仿中建运河玖院的成功模式 打包成一宗地进行出让[3] - 中建运河玖院由八块地组成 于2025年6月由中建玖合以74.91亿元底价摘得 土地出让面积约11.28公顷 规划建筑面积约26.19万平方米[3] - 该项目成为2025年北京销售套数销冠 网签904套[3] - 八里桥组团的规模虽不及中建运河玖院 但土地规划手法一致 且该区域已有朝棠揽阅等成功项目提供示范[14][15] 轨道微中心一体化开发设计 - 八里桥组团的规划特点是打造轨道微中心 其中四个地块与地铁22号线永顺站相连 注重地上地下功能一体化开发[8] - 规划要求沿街通过底层架空、外摆设施、广场空间塑造城市景观活力 并在地下做好与车站空间的竖向衔接[8] - 鼓励建设空中连廊 预留地上、地下与周边地块连通的条件 实现地块间的相互联通[10] - 社区配套可在规划范围内统筹考虑 部分功能可按“一室多用”、分时共享原则合建[10] 打包出让的复杂性与挑战 - 八里桥组团整体参数为：住宅占地6.87公顷（其中含0.98公顷商业） 纯商业占地1.02公顷；住宅地上建面16.42万平方米（其中含0.88万平方米商业） 纯商业建面2.54万平方米[11] - 四个住宅地块中 仅6023地块是完整的 6034、6035和6038地块均被商业占用部分面积 其中6038地块受影响最大 约50%面积被商业占据[11] - 6038地块南面的北京通惠中心写字楼（西座高55米 东座高72米）将直接影响其北面住宅的规划设计 导致6038和6034地块的强排设计难度大[12][13] - 三个居住地块的商业部分与6037商业地块的地下部分 均是为22号地铁站车站而设 增加了规划的复杂性[11] 区域市场参考与定价关键 - 区域成功案例为中建运河玖院和朝棠揽阅 中建运河玖院供应1390套 网签963套 成交均价6.2万元/平方米 成交金额77.83亿元；朝棠揽阅供应898套 网签540套 成交均价5.79万元/平方米 成交金额28.44亿元[14] - 两个项目均已收回或超过土地成本 为八里桥组团提供了市场示范[14] - 市场认为八里桥组团未来的成功关键取决于定价策略[16]