房地产市场历史回顾与现状 - 2017年国内房价持续暴涨，出现炒房人连夜排队、开发商疯狂拿地的场景[1] - 马云在2017年提出“八年后房子如葱”的观点[1] - 从2022年开始，房地产市场进入调整期，全国房价平均跌幅超过30%[1] - 环京楼市如燕郊、涿州等地房价跌幅达到60%[1] - 部分三四线城市如鹤岗、双鸭山、铁岭等，房价已跌至几万甚至十几万一套，接近“葱价”[1] - 马云的“葱价论”预言在部分三四线城市已成为现实，且多数大中城市房价也正朝此方向运行[3] 2026年房地产市场四大转折预测 - 若无大的意外，2026年国内房地产市场将面临四大转折[3] 转折一：房价分化与补跌 - 近些年房价跌得最厉害的是中小城市，环京楼市房价出现腰斩[5] - 上海、深圳等一线城市核心区域房价相对抗跌[5] - 进入2026年后，各地房价仍将分化，之前跌幅较大的中小城市房价跌幅会放缓[5] - 上海、深圳等一线城市房价或将出现补跌[5] - 补跌趋势预计从郊区开始，再到市中心的老破小，最后到核心区域的次新房和新房[5] - 一线城市房价补跌原因有三：其一，上海、深圳等一线城市房价收入比达40，意味着当地居民需不吃不喝40年才能买房，显示房价泡沫较大，回归合理价格为必然趋势[5]；其二，居民收入增长放缓或下降，已无法支撑当地高房价[5]；其三，房价连跌多年已失去赚钱效应，投资炒房需求选择抛售退出或持观望态度[5] 转折二：期房销售向现房销售转变 - 近些年国内要求取消期房的呼声越来越高，因购买期房存在房子质量难保障及可能遇到烂尾楼的风险[7] - 我国高层已宣布将逐步提高现房销售在新房销售中的比重[7] - 进入2026年后，消费者可完全选择购买现房，能实地验房，满意则购买，不满意可再选其他房子[7] 转折三：从“粗放发展”转向建造“好房子” - 过去开发商处于“粗放型发展”阶段，只重视建房速度和卖房利润，对房子质量、户型、小区配套等问题不在意[8] - 进入2026年后，由于房地产已进入“买方市场”，消费者对开发商建造的房子提出更高要求[8] - 政策层面也在引导开发商多建造老百姓满意的“好房子”[8] - 未来开发商将逐步从“粗放式发展”转向为老百姓建“好房子”[8] - 进入2026年后，开发商建造的商品房质量、户型、配套设施等将有明显改善[8] 转折四：取消公摊面积，按套内面积销售 - 社会上要求取消公摊面积的呼声越来越高，原因有二：其一，房产证面积（如100平米）与实际套内面积（80-85平米）存在差异，消费者需多花十几万甚至几十万购买公摊面积[10]；其二，公摊面积计算无行业标准，由开发商自行决定，存在不透明现象[10] - 目前已有肇庆、张家口、衡阳、湘潭等城市宣布取消公摊面积，房子按套内实际面积计算[10] - 此举能大幅降低消费者买房成本，且无需再承担公摊面积上的物业费和取暖费[10] - 进入2026年后，预计将有越来越多城市取消公摊面积，公摊面积逐步退出历史舞台将成为趋势[10]