核心观点 - 瑞银重申予领展房产基金“买入”评级，目标价42港元 [1] 香港业务运营情况 - 香港零售物业租金仍面临压力，2026财年下半年续租租金预计续录负增长 [1] - 新租客租金则有稳定迹象 [1] - 超市业务拖累业绩，而餐饮业已趋稳 [1] - 北上消费影响趋稳定，惟电商渗透率上升对租户业绩持续带来压力 [1] - 公司旗下香港物业与线上零售模式重叠的租户不足10%，影响相对有限 [1] 内地业务运营情况 - 北京及上海零售资产因历史较高的租金，正进行租金调整 [1] - 去年底北京及上海零售资产的租户销售额及客流量有所回升 [1] - 公司将继续利用Pop Mart店吸引客流 [1] 公司未来计划 - 公司计划2026年寻找投资机会及处置非核心资产 [1] - 对于纳入港股通的时间表，公司指监管方面未有新消息 [1]