当前我国房地产市场企稳逻辑 - 房地产市场现状为量价齐跌，二手房市场以价换量 自2021年6月高点至分析时点，新房销售面积下跌55.8%，二手房销量增加超过70% 2025年全年合计销量预计为13.4亿平方米，较19.5亿平方米的高点下滑32%，二手房销量占比超过46% 价格方面，70个大中城市数据显示新房价格下跌13%，二手房价格下跌20% 第三方冰山指数显示二手房价下跌37%，中金同质性二手住宅加权平均成交价格下跌30%，基本回到2017年水平 [3][15] - 核心问题在于显性库存越卖越多，且房价制约潜在需求转化 一二线城市人口持续流入，但偏高房价是潜在需求（包括刚性和改善性需求）转化为有效需求的核心障碍，瑞银测算一二线城市住宅空置率约为18.8% 三四线城市人口净流出，需求下滑，库存出清难度大 需求转化关键在于房价调整到位，需求可分为三个层次：首次置业（关键变量为房价收入比）、改善性需求（关键变量为房价收入比及资产置换价差）、一般性与投资性需求（关键指标为房价上涨预期与租售比） 全国房价收入比约为6倍，但高线城市（如北上广深）仍处于高位 [4][16] - 租售比整体偏低，显示房价有调整必要性 全国百城租售比测算值为2.36%，北上广深均不足2%，其中深圳仅1.3%左右 对比3%以上的房贷利率与2.6%的公积金利率，租售比有较大提升空间 [5][17] - 房地产市场止跌回稳的重要前提是租金止跌回稳 租金企稳是住宅供需格局转好的可观测重要指标，也与居民收入企稳相关 类比股票市场，上市公司业绩止跌回稳是股价企稳的前提 以香港为例，其租金市场在2023年已开启止跌回升，随后房价呈现止跌回稳 目前全国40个大中城市租金仍呈下行态势，尚未出现企稳信号 [5][17] - 对当前部分政策的评估认为效果有限 收储政策除非地方政府收储后不再出售或出租，否则无法改变基本供需格局，而“收储后不再出售或出租”在实际中难以落地 财政贴息对去库存本身帮助有限，其本质是定向补贴购房者，在一定程度上可保护相关金融机构 按每年新增6万亿元贷款、贴息1%计算，财政补贴每年600亿元，规模不大，若加大力度将形成较重财政负担，可行性较低 在租金（分子端）没有企稳的情况下，财政贴息对租售比指标意义不大 [6][18] - 房地产市场止跌回稳大概率呈现“量先见底、价再见底”的特征 成交量企稳回升有助于去库存，供需格局改善才能看到价格企稳 而成交量企稳的重要前提是租房市场企稳 [6][18] 人民币汇率升值趋势分析 - 人民币汇率是由市场因素主导的市场变量，反映国际收支的外部均衡状态 过去两三年间，外汇储备规模稳定，表明没有政策层面的系统性干预 我国经常账户保持大幅顺差，金融账户呈现大额逆差，两者共同决定了人民币汇率的基本走势 [8][19] - 驱动汇率变动的核心市场因素是中美利差变化 中国短期利率曾长期高于美国，2022年二者趋于持平，此后美国利率反超中国，利差扩大导致人民币承受较大贬值压力 2025年下半年以来，人民币显现升值趋势，这与美国已正式开启降息周期、中美利差格局调整相关 [9][20] - 政策层面应当容忍由市场因素驱动的人民币汇率升值 衡量出口竞争力应关注人民币实际有效汇率而非仅对美元汇率 2021年以来人民币实际有效汇率大幅贬值，是过去数年出口保持强劲韧性的核心原因，但也引发了国际经贸关系紧张 当前中美达成阶段性平衡，但需警惕国际经贸博弈加剧 尤其过去两三年人民币兑欧元大幅贬值，可能加剧与欧盟的贸易紧张，因此从国际经贸关系可持续性战略高度出发，应容忍市场化升值 [10][21] - 从长期视角看，人民币汇率升值是大势所趋，是“去全球化”背景下的趋势性反转 在过去的全球化阶段，全球经济循环呈现“中国生产、美国消费”格局，利率上美国低、中国高，汇率上“人民币偏弱、美元偏强” 进入“去全球化”阶段，若美国推动制造业回流和缩减贸易逆差，将导致美国因关税推升通胀而利率易升难降，中国则因需求不足面临通缩压力而利率易降难升 汇率层面将呈现“美元易弱难强、人民币易强难弱”的格局，美元走弱必然伴随其他货币走强，人民币长期升值具有必然性 此外，人民币升值也是中国从新兴市场向发达国家趋近的经济发展规律必然结果 [11][12][13][22][23][24]