美国住房可负担性危机与政策辩论 - 住房成本飙升已成为美国选民和政界辩论的核心问题 自疫情前开始 家庭住房支出的增长已远超食品杂货、汽车、保险等其他关键项目 导致大多数首次购房者无力承担[1] - 决定购房能力的两个关键因素——房价和抵押贷款利率——均大幅且快速恶化 自2019年初以来 平均房价上涨超过150% 住房贷款利率从约3.7%飙升至6.2% 涨幅达三分之二 全国住宅建筑商协会估计 这使得四分之三的美国家庭无法实现拥有住房的愿望[2] 特朗普政府的政策提议及其支持者观点 - 特朗普总统于1月6日公布一项计划 旨在通过禁止大型机构投资者购买并转为出租的独栋住宅来恢复住房可负担性 他认为这是推高房价的主要力量[3] - 该政策获得了跨党派支持 加州州长加文·纽瑟姆同日基本赞同该倡议 认为将住房主要视为企业策略会导致价格上涨、租金上涨以及购房机会减少 国会参议员伊丽莎白·沃伦和杰夫·默克利也提出了对大型购房者征税的法案 纽约州州长凯西·霍赫尔同样呼吁打击 地方层面 印第安纳州的两个市已率先禁止投资者的长期租赁[3] - 支持该政策的观点认为 大型机构投资者大量购买独栋住宅（无论是新建社区还是老社区）并出租 实质上减少了可供出售的库存 导致普通购房者竞购的房屋池远小于没有这些大玩家竞争的情况 他们认为 阻止由Invitation Homes、American Homes 4 Rent等上市公司以及Pretium Partners、Brookfield Asset Management等投资公司主导的机构购买 将使房价下跌或至少趋平 从而显著提高可负担性[4] 反对限制机构投资者的专家观点与数据 - 美国企业研究所住房中心联合主任埃德·平托指出 没有经验证据表明大型机构推高了房价 机构投资者的兴起是住房危机的症状而非原因[5] - 平托认为 真正的危机根源在于错误的政策导致的新建严重短缺 即地方限制性分区法规和美联储宽松货币政策刺激了对稀缺供应的过度需求 机构投资者实际上通过提供租赁选项 帮助解决了这一问题 让越来越多买不起房的人能以更低成本居住在独栋住宅中 这反而减少了购房市场的压力[5][6] - 独栋住宅租赁还为劳动力提供了灵活性 例如短期工作调动者可以享受拥有住房的生活方式益处 而无需做出重大的财务承诺[6] 机构投资者在住房市场中的历史作用与现状 - 在两次住房市场困难时期 投资者起到了救援作用 在大金融危机期间的房地产崩盘中 投资者通过购买数万套银行持有的废弃房屋 为市场筑底 疫情后 当利率骤降推动房价飙升时 买转租的投资者再次扩大了投资组合 为因房价过高而被挤出市场的家庭提供了租赁独栋住宅的机会[7] - 机构投资者大规模收购破旧房屋 并投入大量资金进行翻修（如修复屋顶、重布电线、维修地板、安装新电器）以吸引租客 这改善了存量住房质量[8] - 长期以来 独栋住宅的主要投资者一直是小型“夫妻店”式业主 目前 拥有100套或以下房产的房东持有全国超过12%的独栋住宅存量 而拥有100套以上房产的机构仅占总量的1% 没有一个县的大型投资者拥有超过10%的住房 在60%的县他们根本不拥有任何房产 即使在机构参与度相对较高的亚特兰大（4.2%）、达拉斯（2.6%）和休斯顿（2.2%）[9] 机构投资者的近期交易活动与市场影响 - 截至2025年11月的21个月数据表明 机构投资者并未进行所谓的“清空挂牌”式积累 所有大小投资者共购买了约四分之一售出的房屋 但拥有100套以上房产的机构群体仅占2% 在此期间 大型房东收购了178,000套独栋住宅 出售了184,000套 净减少6,000套 其持有量几乎未变[10] - 机构投资者约40%的新购房屋来自开发商为其新建的住宅 这些社区通常是专门为出租而设计的 例如 2023年Pretium Partners与D.R. Horton达成协议 购买在乔治亚州、佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州等地建造的4,000套独栋住宅 这实际上增加了国家的住房存量[11] - 当租赁市场疲软而销售价格改善时 投资者通常会将部分最初为租赁建造的房屋重新投入销售市场 从而增加挂牌量 这与批评者所称的“打压供应”作用相反 对于翻修房屋也是如此 许多房屋在投资者购买前已破败不堪 难以出售 当自住市场复苏时 这些经过全面翻新的老旧住宅经常作为“待售”房屋回流市场 在2010年代中期 随着自住者从大金融危机中复苏回归 投资者曾是净卖家[12] - 当前 该行业的巨头采取中间立场 收购量与挂牌“待售”量大致相当 甚至略微倾向于减轻其投资组合 投资者根据需求在租赁和销售之间转换 有助于平衡市场 起到“减震器”作用 降低周期波动性[13] 房价上涨与机构所有权缺乏相关性 - 研究显示 机构所有权水平与各个市场住房短缺（推高价格的主要因素）之间绝对没有关系 平托研究了2012年1月至2025年6月150个大都市区的房价涨幅 并将其与每个城市的机构所有权程度进行比较 许多涨幅最大的地区 大型房东的参与度微乎其微 例如爱达荷州博伊西市、俄勒冈州本德市、加利福尼亚州莫德斯托/贝克斯菲尔德/斯托克顿市、亚利桑那州普雷斯科特瓦利市、佛罗里达州奥卡拉市和德克萨斯州奥斯汀市 房价涨幅在165%至270%之间 高于或远高于全国平均水平 但这些城市的投资者持有房产均少于1% 相反 机构份额相对较大的都市区 如伯明翰、圣安东尼奥、印第安纳波利斯和南卡罗来纳州哥伦比亚市 房价涨幅低于平均水平 孟菲斯市的机构租赁房屋份额最高（4.5%） 但其房价涨幅远低于全国标准[13] - 平托强调 关注大型买家掩盖了可负担性危机的真正原因和所需的结构性解决方案 机构拥有全国1%的独栋住宅存量 但2012年至2025年房价上涨了154% 美国因限制性土地使用实践、分区法规以及美联储在疫情期间的宽松货币政策而面临600万套住房短缺 加利福尼亚州的住房短缺率为15%（全国最高） 但投资者拥有的房屋不到1% 解决方案是建造更多房屋 大型投资者与住房短缺的形成无关[14] 限制机构投资者的潜在后果 - 鉴于机构投资者目前并未增加其持有量 短期内禁止其扩大投资组合的影响微乎其微[14] - 但若遭遇严重经济衰退 他们将无法介入并提供支撑以防止房价自由落体 而这正是其在大金融危机中的关键功能 更多低收入家庭将困于一居室出租屋中 无法获得带有花园和独立卧室的住房选择[14] - 投资者将不再为全国最破败的房屋提供翻修地板、更换浴室等方面的资本支出 当需求上升且出售比出租更划算时 市场上也不会出现他们专门从开发商处购买用于出租的新建住宅[14] - 平托担心此类计划可能产生非中性甚至负面的意外后果 对于渴望购房或暂时被排除在住房所有权之外但仍珍视居住在房屋中（即使是租赁）前景的人群而言 剥夺这一选择可能使其离“美国梦”更远一步[15]