房地产融资协调机制新政核心内容 - 监管部门对已进入融资协调机制“白名单”的项目，符合条件者可在原贷款银行进行展期，政策属实 [1][2] - 政策核心意图在于“以时间换空间”，为资质合规但受困于市场低迷的优质项目争取恢复期，在“保交付”与“防风险”间寻求平衡 [2][9] - 贷款展期期限大幅放宽，原政策下最长期限五年的贷款展期上限为两年半，新政策下或可延长至五年，为房企提供更长的资金周转缓冲期 [3] 政策背景与目的 - 政策符合“着力稳定房地产市场”的政策基调，是中央经济工作会议与国家金融监管总局部署的延续 [7] - 匹配行业债务周期的现实需要，当前房企存量债务中2024至2026年到期的中长期贷款占比超过四成，延长展期有助于将偿债压力平滑至2028年以后 [9] - 贷款展期5年表明“白名单”支持政策从短期纾困向长效保障转型，正成为房地产发展新模式的重要融资制度 [8] “白名单”项目覆盖与融资规模 - “白名单”项目覆盖范围持续扩大，主要通过存量贷款展期与新增贷款两种方式支持 [4] - 2024年3月末，“白名单”项目贷款审批通过金额超过5200亿元，至同年10月增加至2.23万亿元 [4] - 据住房和城乡建设部去年10月11日披露，城市房地产融资协调机制“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [4] 政策执行的核心前提与难点 - 足额抵押物是项目获得展期或进入“白名单”的核心前提，贷款展期仍高度依赖抵押物价值及增信安排 [2][5] - 中指研究院2025年底调查显示，约60%的受访机构反映“提供足值抵押物”是项目进入“白名单”过程中最难满足的条件 [5] - 具体执行细则待明确，包括“符合条件”的具体指标、抵押物是否需要重估、利率确定以及风险分类规则等 [5] 对房企的影响与分化 - 政策可为房企带来直接的流动性支持，缓解符合条件的项目短期偿债压力 [11] - 央企、国企及优质民企凭借信用优势将最为受益，其项目更易获得银行认可且在“白名单”中占比更高 [2][11] - 银行贷款依存度超过60%的头部房企可能成为主要受益者，例如万科银行贷款融资余额占比超过72%，碧桂园银行及其他借款占比超60%，保利银行贷款占比为74% [11] - 进入“白名单”项目较少的困境房企受益有限 [2][11] 对银行体系的影响 - 对银行而言，展期能暂时平滑不良贷款数据，避免不良贷款立即产生，有助于遏制贷款不良率上升趋势，改善银行资产质量 [2][12] - 政策有利于进一步收敛房地产对公贷款风险，该不良率在2024年~2025年总体企稳在3.5%~3.6%的平台附近 [12] - 截至2025上半年末，房地产业贷款余额较年初增加1.57%至8.97万亿元，但多家银行房地产业不良贷款率仍处高位，例如中国银行为5.38%，工商银行为5.37%，郑州银行高达9.75% [12] - 政策将信用风险转化为未来的流动性风险，对银行的长期资产质量管理和风险定价能力提出更高要求 [15] 政策效果的最终依赖 - 政策效果在很大程度上取决于后续执行细则与市场销售的实际恢复情况 [11] - 市场销售回款的根本好转才是化解风险的关键，如果市场持续低迷，风险可能仅仅在银行体系内被推迟 [2][15] - 开发贷不良率虽阶段性企稳，但潜在风险并未消失，更多体现为通过展期、重组等方式被时间平滑 [15]