市场成交量与供应变化 - 2025年12月，北京、上海和深圳的二手房成交量处于高位，北京卖出两万多套，上海也接近这个数量，深圳达到六千多套[1] - 与此同时，主要城市挂牌房源数量显著减少，上海减少三万两千套，北京减少两万两千套，广州和深圳各减少一万套左右[1] - 当前房价比最高点下跌近四成，部分房东的房产价值缩水一半[1] 购房者结构与动机 - 当前购房者主要为满足自住需求的刚需人群，而非投资客[3] - 在上海，总价三百万以下的房产成交占比达到七成，面积在五十到九十平的小户型最受欢迎[3] - 购房主力多为已在城市工作十年以上的外地人，他们此前因房价高而买不起，目前因价格下降、首付压力减小及政策放宽而得以入市[3] - 数据显示，上海本地家庭住房拥有率超过六成，而外地人只有四分之一左右，许多人仍在租房等待机会[3] - 购房者主要动机是获得稳定居所，不在乎房价短期涨跌，其行为被描述为“抢生存空间”而非“抄底”[9] 房东行为与市场情绪转变 - 部分房东因挂牌半年无人看房而暂缓出售，转为持有[4] - 部分在房价高点购入的房东，因出售会亏本但租金收益可观（每月能收三四个点的回报），决定将房产出租以获取稳定收入[4] - 房东“不着急卖”的心态缓解了市场的抛售压力，稳定了市场情绪[4] - 市场情绪已从恐慌性抛售转变为认为价格“已经跌到头了”，情绪稳定推动了交易量回升[6] 市场驱动因素与性质判断 - 当前市场回暖主要由真实自住需求驱动，而非靠贷款刺激[6] - 二手房市场由个人定价，过去几年下跌源于恐慌性抛售，当前情况已发生变化[6] - 此轮成交热被解读为“刚需人群在急着解决住房问题”，并非经济全面回暖的信号[9] 潜在问题与市场门槛 - 尽管市场成交活跃，但上海仍有七成以上的外地家庭未购房，这部分人群年龄多在二十五到三十五岁之间[8] - 政策放宽降低了购房资格门槛，但经济门槛依然很高，首付需要八十万到一百万，对普通人而言负担沉重[8] - 当前成交火热的背后，是购房者“攒了十年工资”、“咬牙用光积蓄”的结果，这反映了市场复苏的基础并不广泛[8] - 对于许多潜在需求者而言，房价虽降，但买房的实际门槛并未显著降低[8]