市场整体表现 - 2025年北京办公楼市场新增供应总量仅18万平方米，创2015年以来历史新低 [1][2] - 全年净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%，实现连续四个季度下降 [1] - 市场竞争焦点已全面从区位品牌溢价转向综合性价比 [1][4] 需求特征 - 新租交易中搬迁类需求占比高达76%，成为市场去化的主引擎 [2] - 需求主要来源于原非甲、非乙级办公楼以及品质较低或偏远园区的租户进行办公空间升级 [2] - TMT行业是全年最核心的需求来源，租赁成交占比达36%，其中算力、人工智能、大数据/云计算等细分赛道保持活跃 [2] - 人工智能企业人均占用面积显著高于传统互联网企业，为市场带来结构性增量需求 [2] - 金融行业复苏缓慢，新租多为小面积成交 [3] - 专业服务业稳居需求第三位，文体娱乐板块在年度新租面积排名中跃升至第四位 [3] 区域市场分化 - 以中关村、望京、奥体为代表的科技中心子市场贡献了全市超过70%的净吸纳量，中关村空置率已降至全市最低水平 [3] - CBD、金融街等传统核心商务区因部分金融和TMT企业整合退租，面临较大去化压力，净吸纳量为负 [3] - 租户呈现“区域内聚集”新趋势，朝阳客户向CBD集中，海淀客户向中关村集中 [3] - 新兴区域中，丽泽商务区持续稳健去化，通州在政策引导下也录得较高吸纳量 [3] 租金与竞争态势 - 2025年年末，全市办公楼平均租金面价环比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%，北京成为全国租金降幅最大的城市 [4] - 租金跌幅呈现结构性差异：金融街跌幅居前，中关村则率先实现租金降幅收窄 [4] - 甲级项目通过积极的租金策略吸引了乙级及老旧项目的租户升级搬迁，乙级市场租金下行幅度大于甲级市场 [4] 未来展望与竞争转向 - 2026年北京办公楼市场预计迎来供应小高峰，有近53万平方米的优质项目集中入市，多位于核心区位 [5] - 市场竞争将从单一价格竞争转向物业综合价值竞争 [5] - 长期来看，租户对办公品质门槛要求提高，部分乙级及以下楼宇可能面临退出或改造，客观上为优质办公楼减少竞争存量 [5] - 在市场底部修复阶段，业主的运营管理能力和产品迭代创新意识将成为决定项目长期价值的关键 [5]