中国REITs市场发展现状与规模 - 自2021年6月21日首批产品上市以来，中国公募REITs市场发展迅速，截至2025年底已发行78只（含7只扩募），覆盖十个门类资产，发行总规模达2135亿元 [1] - 已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，已具备推出公募REITs的ETF基金和指数基金的条件 [2] 政策演进与市场扩容 - 2025年底，中国证监会发布通知及相关扩容政策，正式将商业不动产纳入公募REITs试点范围 [1] - 国家发展改革委办公厅印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》是行业关键制度跃迁，明确将商业综合体、写字楼、酒店、购物中心等纳入支持范畴 [3][4] - 政策推动REITs资产范围从以交通、能源、园区为主的“基础设施”，迈向以消费和商办为核心的“商业不动产” [4] 巨大的潜在市场空间 - 中国写字楼、零售商业和酒店等商办类不动产存量规模超过40万亿元 [4] - 业内测算，即便只有5%—10%的存量资产通过REITs实现证券化，也将形成数万亿元级别的潜在市场空间 [4] REITs的多层价值与市场阶段演进 - REITs的本质在于构建多层价值体系：将非标不动产标准化以提升透明度、依托交易所实现流通与流动性溢价、通过市场化激励机制提升资产运营效率、服务企业“轻重分离、双轮驱动”的战略转型 [3] - 行业功能正由“政策工具”向“市场化资产管理平台”演进 [3] - 在房地产由“开发时代”走向“运营时代”的背景下，中国REITs市场正进入以资产管理能力为核心的新阶段 [3] 商业不动产REITs的深远影响 - 商业不动产REITs的推出不仅是资产范围扩张，更可能重塑商业地产的价值发现与定价逻辑 [4] - 在当前商办资产承压、买卖双方价格分歧较大的环境下，REITs有望成为连接大宗交易与资本市场的“定价锚”，推动存量资产加快流动和盘活 [4] - 行业需要以更强的资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从“存量持有”向“存量盘活”转型 [1] 机构资金加大配置的原因 - REITs正吸引保险资金、银行理财、券商自营等长期资金加大配置力度，成为机构进行“固收替代”和多元化配置的重要选项 [6] - 配置原因主要有三方面：收益属性匹配（稳定现金流与分红契合长期资金需求）、流动性优势（相较直接持有不动产显著提升）、政策与制度友好（制度支持力度不断增强） [6] 对公募REITs治理机制的建议 - 应明确不动产资产管理的地位，治理机制长期需从外部管理向内部管理过渡，让更懂资产的一方承担经营责任 [7] - 可借鉴私募基金形成“221投决治理机制”：投决会由5名成员构成（2名来自公募基金，2名来自原始权益人，1名来自社会第三方），就重大事项决策以形成制衡 [7] - 未来应探索成立合资的REITs管理人，允许设立专门REITs基金管理人平台公司，由公募基金子公司与原始权益人共同发起运营 [7] - 要加大公司型REITs的探索，加快推进REITs专项立法，优化契约型REITs架构 [7] 构建多层次REITs市场的路径 - 关键在于构建覆盖不同资产成熟度、不同风险偏好的多层次市场结构 [8] - 应鼓励不动产PE（含Pre-REITs）、机构间REITs（私募REITs）、公募REITs之间打通运作，包括资产、人才和管理能力 [8] - 应允许具备“投、融、管、退”全链条能力的专业资产管理人进入公募REITs市场 [8] 对发展不动产私募投资基金（不动产PE）的建议 - 应适时推出不动产私募基金的常态化备案指引，因相关试点备案指引已运行两年多，具备归纳总结条件 [9][10] - 应建立不动产私募基金的评价体系和公示制度，可借鉴公募基金评级体系，建立三到五个等级的星级评价体系 [11] - 可适当允许“小而精”的不动产私募基金管理人进入，因当前试点要求管理人“在管不动产投资本金不低于50亿元人民币”对绝大多数机构门槛过高，允许从小规模做起有利于打通从不动产PE到公募REITs的堵点，为多层次市场提供更多优质资产 [12][13]