香港楼市整体回暖 - 2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，创近4年新高；成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [5][20] - 住宅楼宇买卖登记达62832宗，总值5198.3亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%，是拉动整体成交回升的核心力量 [7][22] - 市场回暖由六大因素驱动：全面“撤辣”政策、减息、股市财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨和库存下降 [3][7][18][22] 市场供需与库存变化 - 截至2025年底，香港一手住宅待售库存（包括期房及现房）为1.84万套，较2024年底的2.17万套下降约15%，并已连续11个月回落，库存水平回到2023年年中以来低位 [7][22] - 买家持续入市，楼市信心逐步恢复，楼价已现触底回升迹象 [7][22] 政策与金融环境驱动 - 2024年香港全面“撤辣”，取消了对非永久居民影响最大的买家印花税，此前内地买家最高需承担高达30%的额外税负 [8][23] - 2025年初，香港特区政府将100港元定额印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，降低了中低总价住宅的交易成本 [8][23] - 美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，购房月供压力缓解；2025年港股走强通过“财富效应”间接提振房地产市场 [8][23] 人口与人才计划带来需求 - 截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中有26万名人才携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [8][23] - 在利率回落背景下，租赁市场表现增强，部分区域租金回报率接近甚至高于按揭利率，“供平过租”“以租养贷”重新成为现实，带动香港居民投资房产积极性上升 [8][23] 内地买家活跃度显著提升 - 2025年，内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%；涉及金额1379亿港元，较2024年上升3.8%，宗数和金额均创历史新高 [9][24] - 内地买家成交量占比显著，相当于香港每卖出4套住宅就有1套被内地买家购入 [10][25] - 自2024年2月底“撤辣”以来，内地买家住宅注册量几乎翻倍 [10][25] 内地买家结构与偏好 - 从结构看，13906宗住宅注册个案中，一手物业录6495宗，占比46.7%；涉及金额1379亿港元中一手占795亿港元，占比57.7% [10][25] - 内地买家呈现分层：一类是以“高才通”等人才计划为代表的新来港家庭，多为30岁至40岁，来自一线及强二线城市，从事科技、金融等行业，偏好中小户型、交通便利的楼盘，置业动机主要是教育资源和自住需求 [11][26] - 另一类是高净值人群，将香港房产视为跨境资产配置的“压舱石”，偏好核心区物业，持有周期长 [12][27] - 在高端市场，内地买家占比随总价升高而增大：2025年，已知个人买家案例中，总价逾1000万至2000万港元的一手私宅，内地买家占比57.3%；逾2000万至5000万港元的占比64.3%；逾5000万港元的占比69.7% [12][27] - 以区域看，启德区最受内地买家青睐，注册金额184亿港元，远超第二位黄竹坑/深湾区的97.2亿港元 [12][27] 企业资本与高净值人士入市 - 2025年，阿里巴巴与京东两大内地科技巨头共计豪掷超100亿港元，接连购入铜锣湾和中环核心写字楼 [4][19] - 不少高净值人士及地产名人也纷纷布局香港物业 [4][19] 市场展望与价格预测 - 对于2026年，有观点判断楼价有望再升10%~15%；一手成交量可升至2.1万宗，二手成交约5万宗，全年合计住宅成交量7.1万宗，将实现连续4年上升 [13][28] - 中高价物业有望迎来补涨，超级豪宅可看高一线 [13][28] - 国际投行摩根士丹利报告称，香港住宅价格自2018年以来已累跌30%，2025年见底回升5%，并展开上行周期，预期2026年楼价再升10%，2027年进一步上扬 [13][28] - 支撑因素包括：香港重返全球IPO集资额首位，金融市场活跃，股市向好带来财富效应，减息持续，租金走高及楼价回稳使住宅租金回报率仍具吸引力 [13][28]