核心观点 - 美国住房抵押贷款市场出现标志性转变：截至2025年第三季度，利率高于6%的未偿抵押贷款份额（21.2%）首次超过利率低于3%的份额（20.0%）[1][2][3] - 这一转变标志着历史性超低利率时代对住房市场的影响开始缓慢减弱，但利率锁定效应依然存在[3][9] 未偿抵押贷款结构分析 - 截至2025年第三季度，利率在4%或以下的未偿抵押贷款仍占主导地位，累计份额达51.5%[3][4] - 利率在5%或以下的未偿抵押贷款累计份额高达68.6%[3] - 利率在5%至6%之间的贷款份额为10.2%[3] - 超过一半（51.5%）的房主仍持有4%或以下的低利率抵押贷款[4] 市场动态与房主行为 - 抵押贷款利率自2022年9月以来持续保持在6%以上，持续影响房主行为、市场流动性和住房供应[2] - 尽管利率高企，但2024年第三季度至2025年第三季度间，利率高于6%的抵押贷款份额增长了超过4个百分点，表明高利率环境下购房活动仍在持续[6] - 婚姻、离婚或家庭人口增加等生活事件继续推动购房，部分因利率高企而推迟购房的买家在利率从近期高点小幅回落后开始行动[6] - 典型的房主若在当前高房价、高利率环境下出售现有房屋并购买一套中等价位的房屋，其月供将增加近1000美元[4] 住房供应与市场平衡 - 过去一年住房供应有所改善，推动全国市场趋向更平衡，部分地方市场进入买方市场状态[7] - 库存仍然受限，特别是在可负担性较高的地区，房屋在激烈竞争下仍能快速售出[7] - 即使利率仍处于高位，抵押贷款利率小幅下降至6%低段可能鼓励额外的购房活动[8] - 通胀和抵押贷款利率的进一步放缓将是释放更多卖家参与的关键，有助于缓解供应不足市场的价格压力和竞争[8] 历史背景与长期影响 - 超低抵押贷款利率是现代住房史上的异常现象，30年期固定抵押贷款利率在2020年7月跌破3%并基本维持到2021年9月，这是自1971年有数据记录以来利率低于该阈值的唯一时期[5] - 这些特殊条件对当今住房市场留下了持久印记[5] - 尽管约80%的未偿抵押贷款利率仍低于6%，突显了利率锁定效应的持续性，但利率高于6%的贷款数量超过低于3%的贷款，标志着一个重要的拐点[9]