核心观点 - 2026年初，住房公积金制度改革深化，全国首套公积金贷款利率降至2.6%，政策重点围绕降利率、提额度、扩场景展开，旨在降低购房成本、激活需求并推动住房金融结构调整 [1][2] - 公积金贷款利率未来是否进一步下调，关键取决于商业贷款利率走势和宏观利率环境，当前商贷与公积金利差已收窄至47个基点，继续下调空间有限且不迫切 [1][4] - 公积金政策优化对银行房贷业务影响是双向的，一方面挤压利息收入，另一方面引入优质客户改善资产质量，银行需通过业务协同与产品组合应对 [1][6] 政策动态与优化方向 - 利率下调：自2026年1月1日起，全国首套公积金贷款利率从2.85%下调至2.6%，二套利率降至3.075%，以100万元30年期贷款为例，首套总利息减少约4.76万元，月供下降132元 [2][4] - 额度提升与场景拓宽：多地提高贷款额度，部分城市首套房额度从120万元提至156万元，多子女家庭额度更高，使用场景扩展至支付首付、契税、物业费、装修款等 [2] - 地方政策加速落地：例如厦门取消提取频次限制，四川支持灵活就业人员，沈阳将公积金贷款最低首付比例15%政策延续至2026年底，并将“商转公”贷款比例上限从房价的60%提高至80% [2] - 政策频次高：2025年全国出台超630条房地产政策，其中约280条涉及公积金贷款优化，是频次最高的方向 [3] 利率前景与影响因素 - 关键变量为商贷利率：2025年9月全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07%，与首套公积金利率2.6%仅差47个基点，远低于2021年超200基点的水平 [4] - 下调空间有限：首套房贷利率已近历史低位，继续下调空间相对有限，后续更取决于宏观利率环境和房地产市场修复进展 [4] - 宏观降息预期：有分析预计2026年央行可能降息2次，幅度20-30个基点，并可能通过引导5年期以上LPR较大幅度下行对房贷实施定向降息 [5] - 政策利率联动：若未来政策利率下调20个基点，按揭贷款利率存在下调30-40个基点的可能性，但需平衡银行息差和金融风险 [5] 对银行业务的影响与应对 - 双向影响：公积金利率低，客户优先使用会挤压银行房贷利息收入，但公积金客户信用风险较低，有助于改善银行资产质量 [1][6] - 业务结构主动调整：部分银行采取“低息引流、高息补位”模式，以公积金贷款为客户入口，引导配置商业贷款，在组合中平衡收益与风险 [6] - 加强业务协同：银行应加强与公积金中心系统对接，设计“公积金+商业贷款”组合方案，如公积金余额抵扣月供、“商转公”与信用贷联动等产品 [7] - 关注竞争与风险：公积金提取用途扩大加剧了与商贷的竞争，银行需关注市场风险、信用风险（如虚假代际购房）和操作风险 [6][7]