政策核心内容 - 财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，延续实施居民换购住房个人所得税退税政策[1] - 政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日[2] - 对出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，退还其出售现住房已缴纳的个人所得税[2] - 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税[5] - 新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税[5] 政策沿革与背景 - 该换房退税政策首次于2022年9月30日出台，最初执行周期为2022年10月1日至2023年12月31日[5] - 政策已历经一次延期至2025年12月31日，此次为第二次续期[5] - 政策接连延期反映了对房地产市场持续的纾困力度[5] - 政策意图是通过降低交易成本，涵养税源，促进市场交易活跃度提升，并稳定市场情绪[5] 市场现状与政策目标 - 当前二手房和新房、刚需和改善的循环出现明显不畅甚至堵塞[5] - 二手房交易总价走低，导致“卖一买一”的置换循环受阻[5] - 取消换房个税有利于一次性降低交易成本，对门槛上（本就打算买房）的需求有释放效应[5] - 2026年确定性的政策方向是继续降低交易成本，包括部分城市推出的购房贷款贴息政策，以降低月供成本[6] 相关税收政策动态 - 2023年12月30日，财政部、税务总局调整了个人销售住房增值税政策[6] - 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税[6] - 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税[6] - 此次调整意味着不满2年住房的交易增值税率从原有的5%降至3%，为交易者降低2个百分点的税负[6]