文章核心观点 - 文章以中国金茂为例，阐述了在房地产行业深度调整周期中，企业通过灵活的战略调整实现“向上而生” 公司通过“土地换仓”重新聚焦高能级城市、升级高端产品线、优化财务结构，从而在逆市中实现了销售增长与盈利修复，展现了一种动态应变的生存与发展模式 [1][4][7][20][28] 战略调整：土地换仓与城市聚焦 - 公司战略发生显著转向，从过去下沉至二三线市场，重新聚焦于一二线核心城市 [3][4] - 2025年内，公司在北京、上海、广州、武汉、杭州等高能级城市斩获21宗地块，计容总建筑面积达188.78万平方米，三四线新增布局基本归零 [12][13] - 公司66%的投资聚焦在北京和上海，并计划全年维持200-300亿元的投资目标 [13] - 对于低能级城市存量项目，公司通过调整规划、土地收储等方式进行盘活，例如2025年1月湖州南太湖地块成功退出，获得7.81亿元现金补偿 [13][14] 产品升级：高端化与市场认可 - 公司产品线持续迭代，2024年推出全新“金玉满堂”产品线，涵盖“金、玉、满、棠”四大系列，以覆盖不同高端细分客群 [17] - 新产品在核心城市市场表现强劲：上海润雲金茂府首开“日光”，并实现五开五罄，共推出200套房源，可售面积3.84万平方米，基本全部完成网签 [17][18]；上海“棠系”项目金茂棠前创下六开六捷的佳绩 [18]；北京金茂越秀璞樾首开销售额达45亿元，金茂满曜首开销售额达18.75亿元 [19] - 产品高端化带动销售均价显著提升：2025年10月单月销售均价冲上3.62万元/平方米，创近三年新高；2025年全年销售均价稳步攀升至2.37万元/平方米，较2023年及2024年约1.7万元/平方米的均价实现跨越式增长 [21] 销售与业绩表现 - 2025年全年，公司累计签约销售额达到1135亿元，同比增长15.52% [20] - 在行业前十的房企中，公司是唯一一家在2025年保持销售额正向增长的企业 [21] - 销售增长被归因于战略聚焦与产品力的共振，验证了以长期主义和城市运营对抗周期波动的策略 [21] 盈利修复与毛利率变化 - 公司盈利状况呈现修复态势：2025年上半年，土地与开发业务同比增长17%，毛利率同步提升1个百分点 [23] - 公司毛利率走出回升曲线：2023年整体毛利率探至历史低点，2024年回升至15%，2025年上半年进一步提振至16% [26][28] - 历史上，公司凭借一二线优质土储与“金茂府”高溢价，物业开发毛利率曾长期维持在30%以上，高于当时行业普遍水平 [23][24] - 行业毛利率整体承压：典型上市房企整体毛利率从2023年的11.5%下探至2024年的10%，2025年上半年微升至10.87% [26] - 公司预计，2024年下半年至2025年上半年获取的一批利润率有优势的优质地块，将在未来带动毛利率持续修复 [28] 财务优化与债务管理 - 公司采用“降短期升长期、降境外升境内”的债务管理策略，优化融资结构 [31] - 通过抵押核心商业资产获取低息银行贷款，置换此前较高成本的债券：例如2025年3月以北京凯晨世贸中心为抵押获86.9亿元贷款；11月以上海金茂大厦部分楼层为抵押获不超过99亿元银团贷款 [32] - 新增融资成本持续下降：从2024年的3.39%降至2025年上半年的2.7% [34]；以低于3%的新增成本置换利率在3.2%以上的存量债券，可节省大量利息支出 [36] - 尝试资产证券化盘活重资产：近期以22.65亿元转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店全部股权，为未来对接公募REITs、形成资产闭环打下基础 [37] - 债务结构趋于稳健：截至2025年6月末，有息负债规模约1232.97亿元；一年内到期债务占比降至22.27%，较2020年的28.46%明显改善；债务久期分布更趋均衡 [37] 行业背景与公司转型历程 - 行业整体处于修复资产负债表、利润普遍承压的周期 [5][22][26] - 公司自2015年从“方兴地产”更名为“中国金茂”，开启了从传统开发商向城市运营商的转型 [10] - 城市运营战略曾推动规模增长，近半数新增土储源于此，但在楼市调整期，该模式因周期长、资金沉淀多而面临压力 [11] - 当前公司的调整被视为一场在行业深度调整期完成的“系统性重启”，聚焦于内生式进阶与重塑筋骨 [38]