公募REITs市场发展 - 2026年经济领域重要看点之一是商业不动产REITs如何盘活存量资产并激发实体经济新活力[3] - 公募REITs是连接实体经济与资本市场的新型投融资工具 在实体经济层面能稳投资促增长 在企业层面能拓宽融资渠道降低资产负债率 在个人层面是一种具有较高投资价值的金融产品[4] - 中国证监会于2025年底发布《商业不动产REITs试点公告》 标志着公募REITs试点从基础设施领域扩展至商业不动产领域 市场迈入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展新阶段[5][6] 商业不动产REITs试点意义与特点 - 商业不动产REITs更强调市场化运作和主动管理 旨在盘活体量庞大但流动性不足的商业地产存量资产 有助于促消费调结构和构建房地产发展新模式[6] - 为商业地产企业提供新融资方式 助其从重开发向重运营转型 优化资产负债结构[6] - 底层资产需满足权属清晰、范围明确且已产生持续稳定现金流等条件 商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产[7] - 商业不动产REITs发行难度高于基础设施REITs 主要因资产权属复杂度、现金流稳定性、运营规范性、估值公允性等存在差异[14] 公募REITs产品结构与运作模式 - 产品结构为“公募基金+资产支持专项计划+项目公司” 通过持有资产支持专项计划份额间接持有不动产 实现资产风险隔离[8][9] - 采用封闭式运作模式 不开放申购赎回但可在交易所交易 封闭式运作契合长期投资特点 可锁定资金规模以保障长期专业运营 产品期限从十几年至几十年不等[9] - 以“华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”为例 其将80%以上基金资产用于购买一个仓储物流类资产支持专项计划的全部份额 进而持有3家项目公司全部股权[8] 底层资产范围与试点演进 - 基础设施REITs底层资产范围已扩大至15类 包括交通、能源、市政、环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费基础设施、租赁住房等[10] - 试点具有“渐进性”特征 2020年优先支持基础设施补短板行业 2021年纳入能源基础设施、保障性租赁住房 2023年研究支持消费基础设施发行REITs[10] - 监管部门支持REITs进行跨领域整合 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合 以提升规模效应和风险分散能力[11] - 支持已上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 提升单只产品资产规模和风险抵御能力[11] 发行参与方与市场格局 - 发行需多方协作 包括基金管理人、销售机构、原始权益人、资产支持专项计划管理人、项目公司、会计师事务所、资产评估机构等[12] - 基金管理人职责最重要 需拥有公募基金管理资格 且要求高于普通公募基金 因其涉及公募基金管理、不动产管理、资产证券化运作等众多事项[13] - 截至2025年12月末 已挂牌上市78只公募REITs 其中18只基金管理人为华夏基金 数量最多 其次是中金基金 管理11只[13] - 华夏基金已发行REITs底层资产类型涉及交通、园区、能源、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房等[14] 市场规模与增长前景 - 截至2025年12月末 中国公募REITs累计融资金额超过2000亿元[15] - 预测“十五五”末（约2030年）公募REITs总市值至少突破1.5万亿元 支撑因素包括国内百万亿级存量资产中符合条件项目具备万亿级发行潜力 以及参照美国REITs市值与GDP比值（约4%）的一半结合中国GDP增长预期[15] - 看好以商业不动产、新型基础设施（如数据中心、工业互联网、人工智能）、消费基础设施三类资产为底层资产的公募REITs增长空间[15][16] - 加大优质资产供给、提升运营管理能力是保障市场规模稳步增长的关键[15] 扩募机制与功能 - 扩募是REITs发挥资产整合功能、实现规模化发展的重要抓手 通过募集资金购买新不动产项目有助于提升资产收益[16][17] - 2026年首个实现扩募份额上市的产品为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” 募资金额超过11亿元[17] - 扩募方式包括公开扩募（向不特定对象发售）和定向扩募 定向扩募时 沪深交易所均规定每次发售对象不超过35名[17][18] - 公开扩募发售价格不低于公告招募说明书前20个或前1个交易日交易均价 定向扩募发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%[18] - 若最终扩募份额总额未达到计划规模的80% 则扩募失败 管理人需在30日内返还投资者款项并加计银行同期存款利息[18] 投资表现与收益特征 - 截至2025年12月末 已上市78只公募REITs中 超过七成市值在2025年实现上涨 其中14只涨幅超过20% 7只涨幅超过30%[19] - 2025年市值涨幅最大的公募REITs为“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金” 涨幅超过43%[19] - 与普通公募基金主要投资股票债券不同 公募REITs投资于具有持续稳定经营现金流的不动产项目 主要收益来源为底层资产的经营收益和增值收益[20] - 个人投资者可采取稳健配置长期持有策略 参与方式包括发售期认购和二级市场交易[20] - 预测未来5年内 个人投资者所持公募REITs份额占比有望从不足10%提升至20%以上[21]