2025年京津冀仓储物流市场供需与表现 - 2025年北京仓储物流市场新增供应达140万平方米 其中廊坊累计入市51.1万平方米 天津28.2万平方米 [1] - 2025年第四季度北京及环京地区迎来供应高峰 北京平谷马坊子市场集中交付三个项目共计99.5万平方米 廊坊和天津共有四个新项目交付 [1] - 北京仓储需求逻辑在2025年发生转型 从上半年第三方物流主导的“降本换迁”转为下半年制造业驱动的“品质升级” [1] - 以汽车零部件、医药及电子通讯为主的制造业新租需求占比达40% 并集中落地在平谷、马驹桥及密云子市场 [1] - 2025年北京整体市场净吸纳量达到18.2万平方米 其中第四季度录得10.7万平方米 [1] - 环京市场中 廊坊全年净吸纳量达119.2万平方米 创历史新高 由广阳和固安两大子市场领跑 新租需求以第三方物流为支柱 [1] - 天津市场新租需求由制造业和第三方物流共同推动 全年净吸纳量达37.1万平方米 [1] 2026年市场趋势与驱动因素 - 在京津冀协同发展战略推动下 2026年北京、廊坊、天津仓储物流市场将进一步融合 [2] - 影响租金的核心因子是距离北京城区的远近 以及是否位于制造业聚集区 这两大因素的显著性在近几年逐年增强 [2] - 影响去化率的最重要因素是楼龄 新项目的硬件标准和运营效率能够拉动项目去化 [2] - 北京近郊项目预计将维持稳定的刚需 未来活动将为存量的优化调整 [2] - 北京平谷、廊坊北三县、广阳、固安、天津武清、滨海新区等子市场将拉动对高标准、品质、产业生态圈和承载力的增量需求 [2] - 预计北京部分租金水位尚处高位的区域和项目租金仍有下行空间 而廊坊、天津将有更多区域的租金趋向稳定 [2]