北京零售物业市场供应与趋势 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米，全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线 [1] - 2025年第四季度，北京迎来中关村大融城和隆福寺两个次级商圈城市更新项目入市，合计新增供应29.4万平方米 [1] - 2026年，北京零售物业市场预计将有超过50万平方米新增供应入市，成熟商圈以改造项目为主，外围商圈（如城市副中心）则有大型新建项目，定位多元，推动商业向“多中心、网络化、差异化”发展 [1] 零售业态与品牌发展趋势 - 餐饮作为最大业态，其内部结构持续优化，四季度占比从年初的49%逐步降至42% [2] - 小吃快餐等纯性价比模式需求减弱，而本土化品质正餐、茶饮烘焙以及武汉餐创与云贵川料理等地方特色餐饮维持积极扩张 [2] - 服饰鞋包类从年初到年末呈现回升态势，本土、年轻设计师品牌与潮流服饰零售占比显著提高 [2] - 生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%，尤其在非核心商圈占比显著上升，受“情绪悦己”需求、消费体验和文化认同诉求推动 [2] - 运动户外、健康消费品类展现韧性，新店占比各季稳定，沉浸式、场景化体验店保持温和可持续增长 [2] - 奢侈品主动优化布局，关闭低效门店，聚于核心商圈地标性旗舰店以提升单店效益和体验 [2] - “首店经济”持续升温，成为融合传统与现代、本土与国际的核心驱动力，但其红利日益集中于少数运营能力极强或深度调改的项目，市场分化显著 [2] 市场租金表现与区域分化 - 2025年第四季度末，北京市购物中心首层平均租金同样本比环比加速下降1%，至每天每平方米30元，全年平均租金累计跌幅达2.4% [3] - 市场区域分化显著，中关村、望京、奥体等次级商圈受新增项目冲击与本地需求不足影响，租金承压突出 [3] - 核心商圈凭借品牌升级与场景焕新，成功维持了相对稳定的出租率与租金水平 [3] 政策环境与项目前景 - 近期北京政策着力通过多种金融支持提振消费，同时推动餐饮业、文旅文创高质量发展，鼓励打造消费体验空间和文旅融合业态，支持传统技艺与现代设计组合创新，推进品牌IP授权转化和文创产品开发 [3] - 在此背景下，具备强大IP属性、卓越运营能力与内容创新精神的项目将获得更多政策支持与市场青睐，而定位模糊、内容老化的项目则将面临进一步出清或改造的压力 [3]