政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [1] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策 [1] - 首付比例下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降 对去库存有积极意义 [1] 行业库存现状 - 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [2] - 商办市场库存量偏大已成行业共识 各地普遍面临在售库存高企、去化周期高企的问题 [2] - 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 对整体物业价值保持及企业资金链产生不利影响 [2] 政策背景与目的 - 政策出台背景是商业用房库存规模较大 去化困难 [2] - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 [2] - 从金融角度看 该政策可间接促进REITs的发展壮大 [2] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例未来还有可能再次降低 [2] 地方先行政策与趋势 - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房(含人才公寓)等多种功能 [3] - 杭州出台政策允许临时改变房屋用途 以改革完善存量空间高效盘活机制 [3] - 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助 [3] - 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [3] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 优化商办限购政策以促进交易活跃 [3] 市场业态转型 - 随着租赁市场崛起 热点城市的机构或个人投资者越来越多地投资商业办公住房并转做长租公寓、酒店式公寓等产品 [2] - 这种转型对于推进业态转型、发展租赁市场有着积极作用 [2]