文章核心观点 - 2025年中国房地产政策围绕“止跌回稳”与“高质量发展”双主线，构建了短期托底与长期转型相衔接的系统性调控体系，市场修复动能显现 [2][3] - “构建房地产发展新模式”是贯穿全年的核心关键词，政策通过需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活多元发力 [3][4] - 随着住户中长期贷款由负转增及外部环境变化，2026年一季度存在实施新一轮降息降准的可能，LPR报价有望随之下行 [2][16][17] 2025年房地产政策主线与框架 - 政策以两会“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为基调开篇，通过因城施策调减限制性措施、激活刚性与改善性需求精准托底市场 [3] - 逐步形成“需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活”的多元发力格局，为行业从深度调整迈向平稳转型筑牢根基 [3] - 政策既通过阶段性调控巩固市场止跌回稳态势，又以基础性制度改革锚定行业高质量发展方向 [4] 中央层面关键政策与会议 - 3月5日两会：基调为持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，释放刚性和改善性住房需求潜力 [5] - 4月25日中央政治局会议：强调加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固稳定态势 [5] - 4月27日国家税务总局：推出“二套转首套”个税抵扣政策，符合条件者可最高连续20年每年享受1.2万元税前扣除，与“认房不认贷”导向呼应 [5] - 5月1日住建部：施行新版《住宅项目规范》，提出强制性要求，包括层高下限提升至3米、4层及以上住宅强制安装电梯等，推动住房从“量”向“质”转变 [5] - 5月8日中国人民银行：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套利率调整为2.6%，第二套利率调整为不低于3.075% [5] - 6月13日国务院常务会议：要求构建房地产发展新模式，扎实有力推进“好房子”建设，稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [5] - 7月15日中央城市工作会议：指出城市发展转向存量提质增效为主阶段，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [5] - 12月10-11日中央经济工作会议：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革 [5] - 10月28日“十五五”规划建议：涉及构建房地产发展新模式、优化保障房供给、增加改善性住房供给、“好房子”建设、建立房屋安全管理制度五大方向 [5] 地方层面政策举措 - 公积金政策多维创新：成为地方刺激住房消费核心工具，通过额度提升、提取范围拓宽、使用场景创新“三维发力” [6] - 额度提升：深圳贷款最高额度提升至231万元，南京单缴存人贷款额度从50万元提至80万元，绍兴双职工家庭贷款额度突破130万元，信阳对多子女家庭、高层次人才额外上浮20%贷款额度 [6] - 提取优化：深圳推出首付款提前提取、购房税款提取政策，芜湖允许年度重复提取并延伸至直系亲属，威海创新“三代同堂”提取政策 [7] - 场景拓展：苏州支持物业费提取公积金，驻马店、信阳允许用于住房装修，多地放宽异地购房提取及商转公限制，成都、佛山等打破“本市缴存”壁垒 [7] - 一线城市限购松绑纵深推进：从外围向核心城市深度渗透，释放核心区域改善需求 [7] - 北京：12月起非京籍家庭购房社保/个税缴纳年限下调，五环内从3年减为2年、五环外从2年减为1年；支持多子女家庭需求，京籍多子女家庭可在五环内购买3套，非京籍可购买2套；取消首二套利率区分、下调二套公积金首付比例至25% [7] - 上海：8月起明确外环外区域购房不再限制套数 [8] - 深圳：9月起放开8区购房限制，罗湖、宝安等六区取消套数限制，盐田、大鹏新区完全不设购房资格审查；12月进一步优化公积金提取政策 [8] - 广州：全面取消限购、限售、限价，成为一线城市中调控最为宽松的城市 [9] - 差异化补贴与消费激励：各地推出多元化补贴政策，聚焦新婚、多子女、人才等重点群体 [10] - 南宁：对新婚家庭发放2万元购房补贴，二孩、三孩家庭分别给予3万元、6万元补贴，同时推出1万元“以旧换新”补贴 [10] - 中山：针对港澳居民购房推出最高3%的推荐人现金奖励，对“新中山人”提供最高2.5%的消费券补贴 [10] - 杭州：在9个区县推出每套10万元购房消费券，有效期覆盖2026年初春消费旺季 [10] - 供给端革新与品质升级：政策重心从“量”的扩张转向“质”的提升 [10] - 存量资产激活：洛阳、中山等通过国企收购商品房转化为保障性住房，广州探索“自持转可售”机制 [10] - 土地出让控制：武汉、贵阳等控制土地出让增量，推行“小地块、精品地”模式 [10] - 地方规划：年末辽宁、浙江、湖北等在“十五五”规划建议中提出完善“保障+市场”住房体系、推进“好房子”建设 [11] 金融与信贷数据 - 2025年前11个月人民币贷款：增加15.36万亿元，其中住户贷款增加5333亿元，短期贷款减少7328亿元，中长期贷款增加1.27万亿元 [12] - 2025年11月住户中长期贷款：单月增加100亿元，环比上月增加800亿元，同比减少2900亿元 [12] - 2025年1-11月中长期贷款环比增长月份：1月、3月、5月、6月、8月、9月、11月环比为正增长 [13] - 贷款市场报价利率（LPR）：2025年12月22日公布的最新一期LPR，1年期维持3.0%，5年期以上保持3.5%，已连续7个月未调整；2025年全年仅在5月调整一次，1年期从3.1%下调至3.0%，5年期以上由3.6%降至3.5% [15] 2026年政策与市场展望 - 货币政策导向：中央经济工作会议明确“将延续适度宽松的货币政策”，央行四季度货币政策例会强调需“发挥增量与存量政策的协同效应” [16] - 外部环境：12月美联储下调政策利率，2026年其进一步降息的预期将缓解对国内货币政策灵活调整的约束 [16] - 未来调整可能：不排除2026年一季度央行存在实施新一轮降息降准的可能，届时两个期限品种的LPR报价有望随之下行 [17] - 行业会议定调：2025年12月22日至23日全国住房城乡建设工作会议提出，2026年要确保新旧模式转换平稳有序，因地制宜调整优化房地产政策 [4]