货币政策与结构性降息 - 央行通过下调再贷款和再贴现利率进行了一次精准的结构性降息，降低了商业银行从央行获取资金的成本[2] - 此次降息附带定向要求，商业银行获得的低成本资金必须投向政策支持的特定领域，如研发投入水平较高的民营中小企业[2] - 该政策被视为定向支持中小型及小微科技公司的举措，标志着2026年货币政策的启动[12][14] 商业地产首付政策调整 - 商业用房（包括商铺、写字楼、商务公寓等）的首付比例从普遍的50%或45%下调至30%[2][3] - 政策调整的主要目的是为了去化商业地产库存，当前商业地产库存压力被评估为比住宅更为严重[3] - 购买商业地产的条件此前较为严苛，首付比例高且贷款利率为LPR+60个基点，相比住宅利率（LPR-45个基点）仍有较大下降空间[9] 商业地产库存与市场现状 - 一线城市商业地产库存问题尤为突出，整体商办用房库存达3148.9万平米，以过去1年平均销量45.8万平米计算，去化周期长达68.8个月（约5.7年）[4] - 各一线城市库存分化明显：上海库存2096.9万平米，去化周期253.5个月（约21年）；北京库存320.8万平米，去化周期23.8个月；广州库存555.6万平米，去化周期57.5个月；深圳库存175.6万平米，去化周期12.3个月[5] - 二三线城市商业地产空置率高，部分城市写字楼空置率突破35%[6] - 重点城市商办大楼出租率从85.37%下滑至82.54%，平均租金降幅达到11.9%[7] - 三四线城市是商业地产库存的重灾区，存在大量空置和去化困难的情况[8] 其他房地产相关政策 - 财政部宣告换购住房减免个人所得税，该政策是2022年推出的“卖一买一”退税政策的延续，旨在鼓励住房置换[10][12] - 该政策对市场的刺激作用被认为有限[12] 央行流动性操作与展望 - 央行于1月15日开展9000亿元6个月期买断式逆回购操作，由于当月有6000亿元到期，实现净投放3000亿元，净投放规模较上月增加1000亿元[14] - 央行表示将灵活运用包括降准降息在内的多种工具保持社会融资条件宽松，预示着2026年将是货币供应充足的一年[14] - 市场猜测下调贷款市场报价利率（LPR）可能是央行的下一步动作[14]