文章核心观点 - 上海杨浦滨江高端新房市场热度显著下降，中海云邸玖章项目最新批次去化艰难，开盘一个多月仅网签4套，认购率从前期超200%骤降至约60%，反映出市场供需关系逆转和竞争加剧 [1][5][6] - 市场转冷后，项目自身的区位和产品细节（如位置、交通等）成为影响购房决策的关键因素，而此前在价格上涨周期中这些因素被忽略 [3] - 区域内同质化产品供应持续增加，导致直接竞争白热化，是项目去化率走低的核心原因之一 [7][9] 项目销售与去化情况 - 中海云邸玖章第六批次（2025年12月5日加推）共86套房源，截至1月15日数据显示，已售总套数仅为4套，已售总面积405.02平方米，可售住宅套数仍有82套 [6] - 该项目第六批次意向客户为52组，其中50组具备购买资格，但网签转化率极低 [6] - 项目过往采用“少量多次”推盘策略，认购率自2025年4月的210%逐次下滑至11月26日第六批次的约60% [4][5] - 项目前期（4月、5月、6月批次）认购率均超200%并触发限售，10月批次认购率降至127%，11月第五批次降至109% [5] 市场竞争环境 - 杨浦滨江板块“10万+”新房供应热度持续，同类型可比项目众多，包括保利誉滨江、外滩道、外滩曜、翎翠滨江、建发海宸等，均在总价1100万-1200万元区间形成直接竞争 [7][9] - 2024年至2025年，杨浦区接连出让含宅地块，供应充足，加剧了同价位产品的竞争 [9] - 竞品项目如保利置业的新项目，因属于新政后住宅，在得房率和施工方面被认为更具优势 [9] 土地市场与开发商策略 - 中海地产于2024年10月以32.13亿元、楼面价6.92万元/平方米、溢价率2.32%拿下杨浦定海社区地块，同年11月又以楼面价约7.33万元/平方米、溢价率16.33%摘得云邸玖章南区地块 [8] - 2025年5月，保利置业在云邸玖章东面不远处竞得板块单价“地王”，楼面价达8.02万元/平方米、溢价率26.30%，将市场预期推高至“12万+” [8] - 中海地产在云邸玖章第六批次加推前，再次获取位于项目南、北区之间的“中区”地块（K8-03），楼面价6.88万元/平方米，为未来提供了更大利润空间，但也面临内外销售压力 [10] - 相比之下，中海地产在上海的另一高端项目环宇玖章（均价11.8万元/平方米）首次开盘推出“楼王”，去化情况较好，截至1月14日仅剩18套房源可售 [10] 项目区位与产品特征 - 中海云邸玖章是中海地产高端“玖”系产品，位于热度较高的杨浦滨江板块 [2] - 项目南区靠近滨江沿岸，与前期热盘缦云上海相邻；北区紧邻杨浦区中心医院及学校，但第六批次加推楼栋与北区主体隔了一条平凉路 [2][3] - 项目在公共交通方面存在劣势，距离最近的地铁12号线隆昌路站约1.1公里 [3]