货币政策调整 - 中国人民银行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25% [1] - 央行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例全国性统一下调至30% [2] - 此次下调是继2025年5月下调0.25个百分点后的再次下调，意味着保障性住房再贷款利率将从1.75%降至1.25% [1] 对保障性住房市场的影响 - 下调结构性工具利率旨在进一步支持地方国有企业收购已建成未出售商品房用作保障性住房 [1] - 此前保障性住房再贷款资金使用规模较低与资金成本密切相关，此次降息有助于加速收购节奏 [1] - 政策是对中央经济工作会议“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”要求的具体落实，有助于增加保障房供给并改善市场供求关系 [1] 对商业地产市场的影响 - 商业地产面临巨大库存压力，各地在售商业用房去化周期普遍在30个月，部分达50-70个月，空置率较高 [2] - 降低商业用房购房贷款首付比例旨在提升潜在投资者关注度和投资意愿，带动交易活跃度，加速去库存 [2][3] - 政策有助于引导资源向更有效率领域流动，可能使位置不佳、运营不善的项目通过改造实现优化配置 [2] - 结合保障房贷款利息优惠，政策能加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构，是“盘活存量”的重点方向 [3] 市场现状与需求变化 - 在本次全国性政策前，绝大多数城市商业用房首付要求通常为50%，部分高达60%或更高 [3] - 近年来，热点城市机构或个人投资者投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿明显增强 [4] - 以深圳为例，2025年新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%，达2012年以来次高值 [4] - 非住宅产品成交增长主要由于置业者对租售比较高的产品越来越青睐，尤其是地段优越、配套成熟的小户型公寓 [5]