2025年广州商业地产市场总体态势 - 2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过1倍 [1] - 全市净吸纳量同比增长34.6%，达到39.4万平方米，但仍较近五年均值降低22% [1][3] - 全市平均空置率同比增长2个百分点至22.9%，反映出供需结构性分化加剧 [3] 市场供需与区域分化 - 新增供应高度集中于琶洲、广州国际金融城两大新兴商务区 [1] - 琶洲和广州国际金融城2025年净吸纳量累计录得17.9万平方米，同比增长66.4% [1] - 截至2025年底，琶洲和广州国际金融城空置率同比分别下降1.6%和7%，去化效果显著 [3] - 新兴子市场近半数的搬迁成交客户来源于天河北、珠江新城等成熟子市场 [2] - 2026年预计广州写字楼市场供应将达到87.1万平方米，总存量同比增长11.3%，新增供应全部集中在广州国际金融城（占比56.1%）和琶洲（占比43.9%）[5] 租赁需求驱动因素 - 成本控制是企业办公选址的首要考量因素，“降本增效”是贯穿全年的市场关键词 [1] - 新兴消费内容产业、专业服务行业及以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业合计贡献了约40%的新增租赁面积，成为核心驱动力 [1][4] - 金融、零售与贸易行业的交易数量及面积合计占比超30%，是需求基本面的主要支撑 [4] - 传媒及娱乐行业（如游戏、新媒体）交易面积占比较2024年增加9个百分点，表现瞩目 [4] - 大型科技企业和金融机构持续推进总部战略，年内多座总部大楼落成入驻 [2] - 来自新兴风口行业的高成长性企业正成为重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求 [2] 租赁交易行为特征 - 续租为市场主导策略，约占总成交面积的40%，且绝大多数涉及租金水平或租赁规模调整 [2] - 外资企业租赁需求约占总量的20%，在成本控制方面保持高度审慎 [2] - 中资企业需求分化，部分传统行业企业为优化成本迁至自有或成本更低的物业 [2] - 业主延续以价换量策略，截至2025年末，广州全市平均租金录得每平方米每月123.1元 [5] 未来展望与竞争格局 - 短期内，大量供应集中入市将为有升级及搬迁意愿的租户提供更多大面积空间选择，交易活动预计仍主要活跃于新兴片区 [5] - 新项目集中入市将进一步加剧各片区内市场竞争，致使写字楼资产表现持续承压 [5] - 租户决策日趋理性与精细化，以及供应高位常态化，正在系统性重塑各业态的供需关系与价值逻辑 [5]