行业转型核心观点 - 中国房地产市场正经历从投资品向消费品属性的深刻结构性转变，购房者关注点从升值潜力转向居住质量、配套设施和房屋质量 [1] - 住建部“十五五”规划确认了行业转型方向，未来将不再简单救市，而是通过数年时间逐步出清旧债、库存和旧模式 [1][2] - 行业将遵循“债务出清与库存消化”、“市场企稳”、“结构重塑”三步走路线，当前处于第一步向第二步过渡的交界点 [3][4][5][7] 市场现状与数据 - 截至2025年11月，全国百城新建住宅去库存周期已达到27.4个月，创历史新高，显示库存压力巨大，市场消化速度缓慢 [1] - 正常的去库存周期应在12到18个月之间，当前27.4个月的水平意味着仍有巨大的库存消化空间 [4] 政策路径与行业调整 - 第一步：债务出清与库存消化：政府将通过地方政府和国企收购存量商品房用作保障房和安置房，以帮助房企回笼资金并消化库存 [3] - 第二步：市场企稳：政府将根据“以人定房、以房定地”原则调整土地供应，即依据城市人口和住房需求决定供地，避免过度建设 [4] - 第三步：结构重塑：城市间、地段间、楼盘间的分化将加剧，有人口、产业、财政支撑且品质优良的区域将脱颖而出 [4] 未来购房者决策关键指标 - 指标一：人口与产业：购房需关注城市或地区的人口吸引力与产业支撑，人口流入、产业发展的地区房产更具长期价值保障 [7] - 指标二：生活配套：学校、医院、交通等配套设施直接关系到生活质量和房产的使用价值与交易价值 [7] - 指标三：房屋质量与开发商实力：在经历烂尾楼问题后，购房者更关注开发商信誉、历史记录及房屋本身质量 [8] 行业长期趋势与影响 - 房价增长空间将大幅受限，未来年均增速可能降至0%到3%左右，部分区域甚至可能下降，房产作为快速致富工具的时代已结束 [11] - 房产的使用价值将愈发重要，居住条件、环境、交通便利性等成为主要考量因素 [11] - 城市分化显著：一二线城市因人口增长和产业发展，房产相对稳定；三四五线城市因人口流出和产业单一，可能面临更大价格压力 [12] - 新房供给减少将提升位置好、房龄较新的二手房的重要性 [12] - 房地产行业对经济增长的驱动作用减弱，政府将更多依靠科技、制造、服务等其他产业 [12] 对市场参与者的建议与展望 - 对房企而言，需依靠房屋质量与地段吸引力来竞争，而非依赖房价上涨收益 [8][11] - 对购房者而言，需基于真实居住需求，量力而行，选择有人口吸引力、配套完善、开发商实力强的房产，避免过度杠杆 [16] - 转型是逐步过程，到2028-2029年变化将更为明显，决策需具备长期眼光 [16] - 未来市场将趋于理性和稳定，房产将主要作为重要的生活资产 [16]