核心观点 - 2025年上海甲级办公楼市场在需求缓慢复苏中呈现逐季改善趋势 2026年被视作市场完成新旧动能转换、进入筑底期的关键一年 在政策、金融创新、供应理性化及科技革命驱动下有望实现稳健发展 [1][3] 2025年市场表现总结 - 需求与吸纳：2025年市场需求复苏缓慢但逐季递增 下半年企业搬迁和扩租活动明显增多 全年净吸纳量同比增长76.6% 达21.88万平方米 较2024年降幅收窄11个百分点 表明市场需求收缩进入尾声 [1][2] - 供应与存量：2025年全年新增供应约101.4万平方米 同比减少13.2% 比过去五年平均值减少16% 截至年底甲级写字楼市场存量增至1,996万平方米 [2] - 租金走势：整体市场租金仍处于下行通道 中央商务区租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 至6.4元每平方米每天 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 至4.2元每平方米每天 市场条件整体利好租户 [1] - 市场流动性：2025年第四季度市场流动性继续温和修复 甲级与乙级项目租金差距缩小促使升级需求持续释放 [1] - 季度信号：2025年第四季度市场新增供应环比增长55% 但净吸纳量环比增长9.3% 释放出需求端改善的积极信号 [1] 2025年行业需求结构 - TMT行业：需求占比达20% 超越金融业位居首位 主要增量来自游戏、电商及人工智能企业 例如字节跳动在五角场的新租是年度规模最大交易之一 [2] - 金融业：需求占比19% 位列第二 保险、基金及投行企业仍是需求主力 [2] - 消费品行业：需求占比13% 位居第三 除传统快消及家居企业外 户外、宠物等新兴消费品类企业有明显扩张趋势 [2] - 专业服务业：需求占比11% 排名第四 以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主 [2] - 第三方办公：需求占比6% 排名第五 [2] 2026年市场展望与驱动因素 - 供应压力缓解：未来3-5年计划供应总量约370万平方米 延续过去五年新增供应逐年递减趋势 2026年计划供应约140万平方米 但考虑项目延迟交付及部分预售 实际入市面积将更为温和 有助于市场在2026年下半年进入筑底期 [3] - 政策与金融创新：“十五五”规划开局有望为市场注入强劲动力 商业不动产公募REITs试点的推出为市场提供了关键的流动性支持 [2][3] - 科技产业机遇：2026年作为AI技术大规模应用之年 相关投资与就业增长将有效去化库存 [3] - 市场前景：在政策红利、金融创新、供应理性化与科技革命多重驱动下 对2026年上海写字楼市场的稳健发展保持审慎乐观 [3]