文章核心观点 - 高端住宅物业选聘竞争激烈，头部物业公司通过“带资进场”等资本投入方式争夺优质项目，反映出物业管理行业竞争升级与资源向优质存量项目集中的趋势 [1][10][11][14] 事件概述：南京淮风晓月小区物业选聘 - 南京雨花台区上铁淮风晓月小区于2024年8月交付，业主因对原保利物业服务不满，成立业委会后启动物业更换选聘流程 [1][2] - 选聘共有6家品牌物业企业参与，经筛选后奥体物业与美的物业进入最终投票环节 [1][5] - 截至1月13日晚，小区投票参与度已过半数，最终结果待公示期结束后公布 [1] 候选企业方案对比 - 奥体物业方案：承诺无偿带资投入140万元，另投入约40万元用于项目焕新，实行一费制，物业费为2.98元/平方米/月，无公共能耗费，空置超6个月房屋物业费打七折至2.09元/平方米/月 [10] - 美的物业方案：承诺带资120万元，其中70万元需在入驻60天内打入业委会账户，实行两费制合计2.6元/平方米/月，空置房物业费总体约七五折至1.94元/平方米/月 [10] - 两家企业对项目负责人资质、管理经验等均有明确要求与展示 [9] 行业竞争态势与动机 - “带资进场”现象多出现在由头部物业企业争夺的优质住宅项目，并非普遍行为 [11][14] - 高端住宅因物业费高、收缴率高、增值服务空间大，被视为物业企业的“现金奶牛”，是企业愿意进行资本投入的根本原因 [10] - 行业面临盈利压力，企业资源向优质项目集中：2025年上半年，63家上市物企营收总额1487.9亿元，同比增长4.1%，但增速下滑0.5个百分点；毛利润均值同比下降2.0%至4.6亿元；毛利率同比下降1.2个百分点至19.4% [13] - 案例表明竞争激烈：如南京河西华侨城天鹅堡项目，万物云曾提出带资457万元进场且无需返还；苏州泊云庭项目，新希望物业带资128万元并垫资259.15万元参与竞选 [12][14] 行业影响与专家观点 - “带资进场”被视为行业竞争升级的信号，本质是“资本换信任、服务换续约”，但服务仍是核心赛道 [10] - 该行为显著集中于规模大、业主付费能力强、品牌溢出效应高的项目，有助于物业企业形成稳定现金流 [14] - 有观点认为这是“非典型市场行为”，可能干扰业主理性决策，短期资源输入或掩盖长期服务与财务风险 [14] - 若缺乏透明监管与理性约束，可能引发非理性内卷和恶性竞争，过度资本比拼或扭曲市场，导致企业因盈利压力牺牲服务质量 [15] - 若能结合品质提升、清晰契约与业主监督，该模式可能演变为推动社区更新与行业升级的良性创新，未来竞争重心或转向资金使用效率、服务创新与长期价值创造 [15]