政策核心内容 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [2] - 央行表示2026年降准降息还有一定空间 [2] 政策背景与行业现状 - 商办市场（含商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）去库存进展长期滞后于住宅市场，库存量偏大已成行业共识 [3] - 2025年北京、上海、深圳的商办市场普遍呈现租金走低、空置率下降难的态势，大宗交易市场活跃度下降 [4] - 2025年北京大宗交易市场累计达成交易40笔，交易额232.7亿元，全年交易额同比下降37%，交易宗数同比下降13% [5] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%至30%，去化缓慢是房企资金回笼的堵点 [6] 政策目标与预期影响 - 新政直接降低购买门槛，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [5] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存，并间接改善房企资金状况 [2] - 房企可借助该政策加大促销力度，实现快速回款，改善现金流状况 [6] - 政策为居民家庭资产配置提供了新路径 [7] 配套与协同政策 - 多个城市已出台支持政策推动商办项目去库存，例如允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容 [3] - 2025年上海发布文件，允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能 [3] - 2025年10月武汉发文，对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 [3] - 业内预计未来优化商业用房限购政策、促进交易活跃也将是重要方向 [6] - 2026年初三部门已明确延续换房退个税政策至2027年 [7] 市场展望与利率环境 - 2025年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.07% [7] - 央行关于降准降息的表态意味着2026年房贷利率存在下调预期，或将进一步降低居民购房成本 [7] - 商办市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [7]