央行货币政策与房地产信贷政策 - 央行下调再贷款和再贴现利率25个基点 此举降低了商业银行从央行获取资金的成本 为下游贷款市场报价利率进一步下行创造了空间 [6] - 基于当前政策节奏 深圳目前3.05%的房贷利率有望在2026年第一季度进一步下降至2.8% 标志着利率正式进入“2时代” [6] - 商办物业首付比例从50%大幅下调至30% 这一调整被视为决策层为应对商办市场巨大库存压力而采取的“排雷”措施 [3][6] 商办物业市场现状与库存压力 - 商办市场流动性极差 库存压力巨大 上海商办物业的去化周期已达到惊人的21年 广州需要5年 深圳市场相对健康 去化周期约1年出头 [9] - 深圳公寓与商办市场经过深度调整 价格已大幅下跌 一手和二手公寓价格跌去一大半后 租售比普遍达到4%-5% 已显现出套利空间 [9] - 尽管存在税费高、空置期等顾虑 但深圳公寓和商办市场已吸引大量投资机构和个人投资者进入 资金对优质标的出手果断 [9] 深圳公寓与商办市场的投资与自住价值 - 在银行存款和国债收益率进入“1时代”的背景下 深圳公寓4%-5%的租售比提供了稳定的现金流 若具备运营能力 收益率可轻松超过10% 被视为可配置的“养老保险”类资产 [9] - 对于自住群体 部分深圳商务公寓在“大学区制”下可落户并积分入学 为核心区工作的年轻人提供了低成本留深、避免长距离通勤的替代选择 这些资产具备“能住、能上学、能收租”的特点 [9][10] - 投资关键在于选择核心区、强配套、高流动性的优质资产 应规避产业、地段、配套或前景不佳的标的 选错标的可能导致资产被彻底锁死 [11] 2026年楼市政策展望与市场预期 - 当前政策思路明确为“不搞大水漫灌 只搞精准滴灌” 通过降息、减税、降首付等“小步快跑”的组合策略来托住市场预期 而非刺激房价暴涨 [10] - 预计到2026年 楼市环境将变得非常友好 其特征是资金增多、贷款成本降低以及准入门槛下降 [10]