文章核心观点 - 2026年房地产市场迎来历史性转折，普涨时代结束，置业逻辑发生根本性变革，核心在于读懂政策信号与顺应市场分化趋势 [1] 政策导向与市场环境 - 政策核心转向“定向激活合理需求”，通过交易端与融资端双重松绑为刚需和改善群体构建低成本购房环境 [3] - 交易成本大幅降低，具体措施包括：延续换购住房个人所得税退税优惠至2027年底，出售购买满2年住房免征增值税，不足2年按3%征收率缴纳 [3] - 融资端持续宽松，2026年起首套住房5年以上商业贷款利率降至3.5%，部分城市首套实际执行利率低至3.05%，公积金贷款利率下调至2.6% [4] - 政策具有明确导向性，仅支持合理居住需求，各地因城施策，如沈阳延长首套15%首付政策至2026年底，北京适度放宽非京籍购房条件 [4] - 政策红利初步显现，截至2026年1月上旬，一线城市新房成交面积同比回升5%，深圳二手房看房量同比暴涨81% [4] 市场分化趋势 - 市场进入“核心坚挺、外围承压”的稳定分化期，分化体现在城市层级、区域板块及产品类型等多个维度 [5] - 城市与区域分化显著，2025年北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房价逆势微涨2%-3%，去化周期仅12个月，而三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10% [7] - 产品端分化加剧，“好房子”品质溢价全面显现，90-144平米品质改善户型需求占比提升至45%，成为成交主力，而三四线城市非优质房源面临“降价40%仍难成交”的困境 [7] - 在一线核心区，符合绿色建筑标准的品质住宅，房价抗跌性强，租金年回报率可稳定在2.0%-2.5%，较同地段普通住宅溢价达10%-20% [7] 置业决策原则 - 城市选择需聚焦人口净流入的核心区域，优先选择一线及强二线核心城市，关注都市圈产业配套完善的卫星城板块，坚决规避库存周期超30个月的三四线城市及县城 [9] - 产品选择需锚定品质与实用性，刚需群体可关注90㎡左右紧凑户型及“地铁+学区+成熟配套”的现房或准现房，改善群体可聚焦120-180㎡品质户型并考察“好房子”指标，同时利用“卖旧买新”个税优惠，坚决避开非优质资产 [9] - 时机把握需紧扣政策红利窗口期，刚需群体可抓住上半年开发商优惠力度大的关键期，改善群体可等待下半年优质改善盘性价比高点 [9] - 置业逻辑已从“是否买房”转向“在哪买、买什么、何时买”的精准决策，需摒弃投机思维，回归居住本质 [8][9]