文章核心观点 - 景瑞控股因无力偿还对光大金瓯约7.2亿元的债务 其抵押资产北京三全公寓120套住宅及200多个车位在阿里资产平台流拍 这是公司执行“瘦身”计划以化解债务的重要举措 [2][6][11] - 在房地产行业回稳背景下 出售一线城市成熟存量资产已成为部分房企化解债务的重要方式 金融机构借此降低风险敞口 房企则避免进入更被动的司法程序 [3] 资产处置详情 - 处置资产包构成：本次处置资产包括三全公寓120套住宅（建筑面积合计13824.7平方米）、4126平方米底商及200多个地下车位 其中底商已于2025年12月19日以6150万元成交 折合单价约1.5万元/平方米 [4][6] - 住宅资产状况：120套住宅中93套有租约 27套无租约或为日租 户型以110—130平方米的两居室为主 对外出租起价约2万元/月 [4] - 车位资产状况：200个车位起拍价4800万元 建筑面积13297.8平方米 已承包给停车管理公司经营至2031年10月31日 [5] - 处置过程与目标：资产分项挂牌出售 若全部售出预计可获得超过9亿元现金 足以覆盖7.2亿元债务 但住宅与车位于1月16日因无人出价流拍 将择期继续出售 [5][6] 资产历史与债务背景 - 资产收购历史：景瑞控股于2017年以总对价12.7亿元收购三全公寓相关资产 折合成本单价约5.3万元/平方米 本次拟处置部分最初收购成本为6.3亿元 按当前起拍价（整体折合单价约5.8万元/平方米）计算已实现增值 [7] - 债务形成与重组：2018年景瑞控股以相关资产为抵押发行7.2亿元商业抵押担保债券 2023年8月华夏基金将债券转让给光大金瓯并约定提前至2025年1月到期 年利率6%—8% [8] - 债务违约与处置：2025年1月双方签订展期协议 将年利率调整至6%—12%并约定2025年12月偿还 到期后景瑞控股仍无力偿债 因此启动抵押物拍卖程序 [8] 公司战略与业务背景 - 战略转型：景瑞控股自2017年起从传统开发商向资产管理服务商转型 构建了包括景瑞不动产在内的五大业务平台 [10] - 业务扩张：2017年至2019年 公司通过收购北京、上海、青岛等地多个公寓、酒店及办公楼项目快速扩张租赁业务 截至2021年景瑞不动产资产管理规模接近90亿元 [10][11] - 业务表现与挑战：2022年与2023年租赁业务收入分别同比增长113%和10.3% 但受2022年债务违约影响 融资及偿债压力增大 2024年收入同比下降3.1% 2025年上半年同比下滑19.5% [11] - 自救计划：2025年公司提出“保内、暖外、瘦身”三年计划 出售三全公寓资产是“瘦身”计划的重要组成部分 旨在通过处置资产降低杠杆和负债 [11] 市场与资产参考信息 - 资产市场表现：三全公寓二手房挂牌单价为6.2万元—7.8万元/平方米 2025年共成交3套 一居室租金8000元—9500元/月 两居室租金1.7万元—2万元/月左右 [9] - 行业资产处置环境：部分一线城市核心区资产因性价比较高 找到买家并不困难 例如有办公物业成交单价超过15万元/平方米 [11]