文章核心观点 - 行业预测显示，中国房地产市场在2025年整体仍处于磨底阶段，但到2026年上半年可能出现几个明显变化，市场将呈现分化、产品力竞争和政策托底但非刺激的特征 [3][5] 房价走势与市场分化 - 未来全国楼市走势将明显分化，不再是“一荣俱荣、一损俱损” [7] - 多家机构预测，2025年全国商品住宅均价可能小幅下跌，但2026年有望转为小幅上涨 [8] - 一线和热点二线城市更可能在2025年率先企稳甚至略有回暖，而三四线城市因库存大、人口流出、产业偏弱，房价压力更大，调整时间更长 [8] - 政策将“因城施策”，核心城市和人口净流入、产业有支撑的地方政策更积极，高库存、弱需求的城市则以去库存、稳预期为主 [10] - “好房子”概念首次写入政府工作报告，定义为安全、舒适、绿色、智慧，未来新房市场将更拼产品力、社区配套和物业服务 [10] 销售模式与产品结构变化 - 购房者对期房的信任度下降，烂尾、减配、延迟交房等问题促使现房或准现房更受青睐 [14] - 政策层面强调“保交楼”，并明确提出要逐步提高现房销售在新房中的比重 [14] - 地方国企将收购存量商品房用作保障房、人才住房，以去库存并增加保障房供给，对市场形成托底 [16] - 新房市场竞争将集中在户型、小区环境、物业、周边配套以及房屋的安全性、绿色和智能化水平上 [18] - 质量差、户型落后、规划不好的项目，即使价格便宜也将越来越难卖 [18] 政策环境与金融支持 - 2025-2026年政策主旋律是“稳住楼市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳” [22] - 具体做法包括因城施策调减限购等限制性措施，例如北京已优化购房政策，降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套等 [22] - 货币金融环境保持偏宽松，房贷利率、首付比例处于历史低位，2025年居民存量房贷利息支出减少约1500亿元 [24] - 大力推进城中村和危旧房改造、保障房建设，通过盘活存量用地和商办用房、收购存量商品房等方式去库存 [24] - 2026年初，央行将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，保障房再贷款利率降至1.25%，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以盘活存量、促进商办去库存 [26] - 政策目标是“止跌回稳”和“量价逐步企稳、供求关系改善、行业走向高质量发展”，而非刺激房价重新暴涨，思路更偏向“以人定房、以需定建” [28] 对购房者的具体建议 - 对于刚需或改善型需求，当前低利率、低首付、政策托底的阶段是相对友好的上车窗口，但不应期待短期暴涨 [31] - 纯投资性买房需非常谨慎，尤其是在三四线和远郊，因其租售比和流动性不支持高杠杆 [31] - 应抓住利率、首付、税费等“低成本窗口期”，而非赌房价大涨 [31] - 选城市应优先考虑人口净流入、产业基础好、公共服务资源集中的城市和板块，对人口流出、产业收缩的三四线城市需控制仓位 [33] - 选板块应关注同一城市内的核心区、轨交旁、学区/医疗配套完善的地段，对远郊、新城等概念区域需慎重 [35] - 选产品应尽量选择现房或次新二手房，避免期房，尤其是已停工或债务缠身的房企项目 [37] - 应选择稳健、口碑好的开发商，确保项目施工进度正常 [38] - 个人财务规划上，月供尽量不要超过家庭收入的30%–40%，并至少预留3–6个月的生活应急金，避免在高收入不确定时使用高杠杆 [40]