文章核心观点 - 受宏观经济周期和需求走弱影响，一线城市办公市场面临供给过剩、空置率攀升及租金下行的压力，市场呈现明显的结构性分化，新兴商务区在产业驱动下成为去化主力，而传统商务区则面临客群分流和租金压力 [1][4][7] 广州甲级写字楼市场供需与空置 - 截至2025年末，广州甲级写字楼平均空置率为23.3%，同比上升3.7个百分点，各子市场空置率历史首次同时超过10% [1] - 2025年广州市场共有10个新项目入市，带来54.9万平方米新增供应，总存量同比上升7.5%至772.6万平方米，而全年净吸纳量仅约21万平方米，供求比超过2倍 [1] - 2025年净吸纳量相较近五年均值低超过两成 [2] - 2026年广州市场供应预计达87.1万平方米，总存量将同比扩张11.3%，新增供应超过总存量的10% [7] 一线城市市场普遍承压 - 上海、深圳甲级写字楼的供求比均超过2倍，其中深圳写字楼供求比约达2.7：1 [4] - 四个一线城市甲级写字楼的净吸纳量在2021年达到最高峰后，消化能力已连续四年处于低位 [4] - 自2018年以后，广州甲级写字楼租金水平一路下降，到2025年底北京、广州、深圳租金均较最高峰下滑超四成，上海下滑超两成 [7] 企业租赁行为与需求驱动因素 - “降本增效”成为市场关键词，企业决策以成本控制为首要考虑，交易活动多以成本节约为导向 [5] - 从交易类型看，搬迁占比过半，续租占比超两成，交易面积集中在800平方米以下，其中面积小于300平方米的比重最大（21.3%） [5] - 金融、零售与贸易、专业服务、信息技术、TMT是近五年主要市场需求驱动因素，2025年需求集中在金融、零售与贸易、TMT及实体制造业板块 [5] - 银行、券商、保险等金融类企业的租赁活动活跃，交易数量和面积比重均超过两成，零售与贸易交易数量及面积占比超过14%，传媒及娱乐行业（以游戏、新媒体类企业为代表）交易面积占比较上年提升9个百分点 [7] - 退租行为在四季度相对显著，集中在天河北、珠江新城传统商务区，归因于宏观经济和地缘政治下企业为控制成本而搬迁或缩减面积 [4] 新兴商务区崛起与产业集聚 - 需求在新质生产力推动下有望释放，人工智能、半导体、游戏出海等科技类企业释放出布局总部、研发中心等需求 [5] - 在广州21万平方米的净吸纳量中，国际金融城、琶洲两个新兴商务区贡献了近18万平方米净吸纳量，年增速达66.4% [5] - 国际金融城受游戏及科技类企业需求带动，净吸纳量领跑全市，已有15家世界500强金融机构落户 [6] - 琶洲是广东省三大人工智能产业集聚区之一，重点发展大模型与算法、人工智能终端，计划在2027年集聚超过500家人工智能重点企业，2030年超过600家 [6] - 新兴片区造成传统商务区客群分流，推动广州甲级写字楼形成多中心化格局，不同物业主打的客户群呈现分化趋势 [6] 租金表现与市场策略 - 截至2025年四季度末，广州全市甲级写字楼平均租金为每平方米每月123.1元，租金指数同比下降7.4% [7] - 新兴片区的大量成交拉低了平均租金，企业以控制成本为出发点，写字楼延续以价换量策略 [7] 零售市场表现 - 对比办公市场，零售市场表现相对稳定，截至2025年末，全市平均空置率为12.8%，同比微升0.2个百分点，平均租金为每平方米每月606.8元，租金指数同比微降0.2% [8] - 2025年1-11月，广州社会消费品零售总额达到10078.01亿元，同比增长4.2%，总量突破万亿元 [8] - 从需求业态来看，餐饮（43.4%）、时尚（17.8%）、配饰及化妆品（9.7%）是前三位 [8] - 2025年全年零售商扩张需求延续谨慎，年度净吸纳量较近十年均值低42.3% [9] - 2026年广州零售市场预计迎来65万平方米新增供应，总存量同比扩容8.3%，为未来五年的供应次高峰 [9]