核心观点 - 中国房地产市场正面临严峻调整，部分城市房价已跌回2016年前后水平，若房价普遍跌回2015年前水平（跌幅超50%），超过一半的房主将面临亏损售房的困境[1][7] 市场现状与价格走势 - 部分二三线城市房价已回调至2016年前后水平[1] - 全国房地产市场存在严重供需错配，存量房产堆积与购房意愿低迷并存，导致房价持续下探[1] - 以具体案例为例，一套2015年以310万元购入的房产，市值曾飙升至680万元，但当前同小区最低挂牌价已跌至390万元，考虑利息等持有成本后投资近乎保本[1] 库存与去化压力 - 根据中原地产数据，当前不少三四线城市的二手房去化周期已超过40个月，意味着即使停止新建，消化现有库存也需要三年多时间[2] 高成本购房者风险 - 在2018或2019年房价高位购入房产的业主，若房价回落至2016年水平，其首付款很可能已损失殆尽[3] - 若房价进一步下跌，可能跌破购房者支付的本金、利息和税费总和，导致无论出售或持有均面临亏损[3] 导致广泛亏损的结构性因素 - 历史高杠杆购房潮：2015年后，在棚户区改造货币化政策推动下，出现全民加杠杆购房潮[5] - 中国人民银行数据显示，2015年居民房贷收入比高达0.46，超过日本泡沫经济时期水平[5] - 2016年居民按揭还款负担率接近40%[5] - 高企的家庭负债：居民负债占GDP比重从2015年的39.5%迅速攀升至2016年的44%，并持续飙升[5] - 高昂的持有成本：长期持有房产产生的利息、物业费和维修基金等成本侵蚀了表面上的房价涨幅利润[5] 潜在市场冲击与风险 - 若房价跌回2015年前水平，相当于全国房价普遍下跌50%以上，将对市场造成巨大冲击[8] - 对于自住购房者，虽可勉强承受，但“家庭最大资产直接腰斩”会引发强烈的恐慌感与安全感崩塌[8] - 投资客和高杠杆购房者面临最大风险：其购房初衷为盈利，市场下行将导致噩梦[8] - 2024年投资性购房占比已跌至不足15%，表明投资者正在离场[8] - 市场面临流动性枯竭风险，即使想割肉卖房也可能无人接盘，同时需持续承担高额月供，资金链断裂可能直接导致破产[8] 市场出路与政策方向 - 房价出现V型反弹的可能性微乎其微[9] - 真正的出路在于筑牢民生安全网[10] - 稳就业增收入：2024年央行和人社部门明确要全力促进高质量充分就业，多渠道增加居民收入，以稳定月供偿还能力和市场信心[10] - 完善社会保障：中央强调增强社会保障公平性，加强对低收入群体兜底帮扶，以缓解人们对失业断供的担忧[10] - 稳定房价预期：当前政策核心是“控增量、去库存、优供给”，包括政府收购存量房作保障性住房，在过剩城市严格控制新增用地，旨在让市场找到新平衡点并遏制无序下跌[10]