政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 部分银行执行60%或更高 最长贷款期限通常不超过10年 [2] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则 在全国统一最低首付款比例基础上自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [1] 政策影响与市场背景 - 政策直接降低了购买商业用房的门槛 有助于提升商办市场活跃度 [2] - 以一套价值200万元的商住两用房为例 首付比例从50%降至30%后 首付资金从100万元减少至60万元 减少40万元 [2] - 商业地产面临较大库存积压 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [2] - 在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下 此次政策是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持 [3] 行业分析与未来展望 - 政策表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [2] - 开源证券房地产团队认为 政策降低了商办资产购置初始资金压力 或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场 [3] - 相比于住宅按揭贷款 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势显著 且税费成本较高 [3] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策促进交易活跃或是重要一项 [2] - 部分城市已出台支持政策 例如上海支持存量商务楼宇分区分类兼容功能业态 武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助 长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅 [2]