政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [1][3] - 此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 部分银行执行60%或更高 且最长贷款期限通常不超过10年 [3] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则 在全国统一最低首付款比例基础上自主确定辖区各城市下限 [3] 政策影响与市场现状 - 政策直接降低了购买商业用房的门槛 有助于提升商办市场活跃度 [3] - 以一套价值200万元的商住两用房为例 首付比例从50%降至30%后 首付资金从100万元减少至60万元 减少40万元 [3] - 商业地产面临较大库存积压 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [4] - 在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下 此次是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持 [5] 政策目的与行业观点 - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [3] - 此次央行加大对商办用房的支持力度 表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [4] - 开源证券房地产团队认为 政策降低了商办资产购置初始资金压力 或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场 [5] - 中指研究院预计未来更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策促进交易活跃或是重要一项 [5] 地方配套措施与行业挑战 - 为盘活存量 不少城市已出台多项支持政策 包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [4] - 具体案例包括上海支持存量商务楼宇“分区分类兼容” 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅 [4] - 相对于住宅按揭贷款 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势显著 且税费成本较高 行业期待政策进一步宽松 [5]