政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此举旨在支持构建房地产发展新模式 并推动商办房地产市场去库存 [1] - 政策属于全国性调整 各地可在此基础上因城施策自主确定辖区最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 全国商业营业用房待售面积达1.41亿平米 办公楼待售面积达0.52亿平米 库存高企 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [3] - 商办市场在售库存去化周期普遍在30个月 有的长达50至70个月 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例从通常的50%降至30% 直接降低了购买门槛 有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 政策有利于激活投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求 从而盘活二手及在售存量 [4][5] - 业内预计未来更多城市将落实去库存政策 可能包括优化商办限购政策、促进交易活跃等措施 [5] 行业挑战与观点 - 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上相比住宅按揭贷款劣势明显 且税费成本较高 [6] - 在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下 单一降低首付比例的政策效果预计有限 行业期待政策进一步宽松 [6] - 商业物业价格下跌幅度较大 对整体物业价值保持及企业资金链好转不利 [4]