文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场呈现“总量波动、结构优化”的核心特征，在供应与需求博弈、高端与中端分化的背景下，各类物业市场展现出复杂图景 [1] 甲级写字楼市场 - 2025年甲级写字楼市场迎来集中供应，21个新项目入市带来118.2万平方米新增面积，年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米 [3] - 年度净吸纳量录得66.4万平方米，为2021年后的新高，较近五年均值高出16.9%，主要由科技类企业升级搬迁与扩张，以及银行、券商、电商和物流供应链企业的租赁活动支撑 [3] - 尽管净吸纳量高，年末空置率仍处于31.4%的高位，同比微升0.8个百分点，租金指数环比下降1.9%、同比下降10.6%，平均租金降至每平方米每月132.6元 [3] - 预计2026年供应面积或再破百万平方米，年末总存量预计同比扩张8.0%至接近1400万平方米，但APEC会议落地带来的合作机遇将为科技类、高端制造业的办公需求提供支撑 [4] 零售物业市场 - 2025年零售物业市场供应达自2018年来的峰值，6个新项目入市带来82.5万平方米供应，年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米 [5] - 市场呈现“冰火两重天”格局：标杆及优质项目吸引区域首店密集落地，品牌渗透度提升；次核心商圈部分项目面临招商压力，净吸纳量录得负值 [5] - 全市租金指数环比微升0.6%、同比持平，年末平均租金达每平方米每月520.5元，但子市场租金走势分化明显，优质项目租金稳中有升，个别存量项目则下调租金 [6] 住宅市场 - 2025年深圳一手住宅供应面积同比下降11.0%至350.0万平方米，成交面积同比下滑24.2%至378.5万平方米，整体购房情绪趋于理性保守 [7] - 豪宅市场逆势崛起，核心区域高端项目集中入市并录得优异去化，部分项目开盘当天去化率超80%，成为拉动市场的核心力量 [7][8] - 在限购政策优化及豪宅需求释放作用下，全市一手住宅成交均价筑底企稳，同比跌幅收窄7.3个百分点，年末定格在每平方米54765元 [7] - 刚需市场表现平淡，供应集中在光明、坪山、龙华等非核心区域，部分项目去化周期显著拉长，超18个月，且面临产品同质化与价格调整压力 [9][10] - 住宅市场的结构性分化明显，核心区域豪宅价格稳定甚至小幅上行，非核心区域刚需项目则面临价格下行压力，楼市进入分化发展阶段 [10][11]