政策核心调整 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [3] - 此次调整前 商业用房（商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 本次下调至30%直接降低了购买门槛 [3] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 在全国统一最低首付款比例基础上 自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 国家统计局数据显示 截至2025年11月末 办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 [3] - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类 其去库存进展长期滞后于住宅市场 [4] - 近几年来 商办市场库存量偏大已成行业共识 [4] 政策目标与专家解读 - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 [3] - 业内专家认为 首付比例下调显著降低了购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [4] - 政策调整与住宅市场政策形成协同 体现出对商业地产结构性问题的精准回应 [4] - 本次金融管理部门加大对商办用房的支持力度 是支持去库存的具体表现 [4] 地方配套措施与案例 - 许多城市已出台多项支持政策推动商办市场去库存和盘活存量 包括将存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [4] - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能 [4] - 杭州出台工商业用地改革相关政策 明确改革完善存量空间高效盘活机制 包括允许临时改变房屋用途 [4] - 多地针对购买商办用房发放补贴 如武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [5] 政策影响展望 - 短期来看 商业用房购房贷款最低首付款比例下调将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一、二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] - 预计未来更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策提升交易活跃度或也是重要一项 [5]