文章核心观点 - 国内首单非定向扩募公募REITs正式落地，标志着租赁住房REITs市场在常态化扩募机制上取得重要突破，为行业提供了实践样本 [1][9] 产品与市场意义 - 华润有巢REIT完成首单非定向扩募，其上市仪式汇聚了上海市发改委、房管局、区政府及华润集团、中信证券、华夏基金等多方代表，具备行业引领意义 [3] - 该产品自上市以来已成为租赁住房REITs领域的代表性产品，截至2025年11月已累计向投资者分红超过1.54亿元，展现出良好的收益能力与资产韧性 [4] - 此次成功扩募为整个公募REITs市场，尤其是租赁住房板块的常态化扩募机制提供了重要实践样本 [9] 扩募资金投向与资产影响 - 本次扩募所募资金将全部用于收购华润有巢旗下的上海马桥保障性租赁住房项目 [5] - 目标项目位于闵行区，毗邻“大零号湾”科技创新策源功能区及闵行经济技术开发区，区域产业集聚性强、租赁需求旺盛，截至2025年6月末出租率已达96% [5] - 收购完成后，华润有巢REIT将实现对上海三大核心产业集聚区的全面覆盖，进一步优化资产布局、增强组合抗风险能力 [5] 战略定位与商业模式演进 - 在本次扩募上市的背景下，华润有巢的战略定位从行业领先的“资管+运营”平台，升级为服务大国民生、实现质量增长的租住“资产与资本循环”平台 [6] - 这反映出公司在REITs平台支持下，已逐步构建起“投、融、建、管、退”的全周期闭环能力 [6] - 通过REITs扩募，企业能够持续将运营成熟的租赁住房资产注入公开市场，实现资金的良性回流与再投资，推动租赁住房供给的持续扩大与品质提升 [6] 专业机构协同与生态构建 - 基金管理人华夏基金在公募REITs领域已形成显著的管理规模与专业优势，截至目前在管公募REITs达19只，市场领先 [7] - 华夏基金在资产运营、信息披露、风险控制等方面的体系化能力，为REITs的稳健运行提供了坚实基础 [7] - 原始权益人与运营管理机构华润有巢通过多维运营体系，持续提升资产出租率与服务满意度，实现了“管理赋能价值、运营创造收益”的良性循环 [7]