政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局发布通知 明确商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策是央行副行长邹澜预告的八项政策之一 [1] 政策调整背景与行业现状 - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类 其去库存进展长期滞后于住宅市场 [3] - 此前商业用房首付比例普遍在50%以上 较高的资金门槛抑制了中小投资者与企业用户的购房意愿 [3] - 截至2025年11月末 全国商品房待售面积7.5亿平方米 其中办公楼待售面积5234万平方米（同比增长0.7%） 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [3] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30% 去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例统一降至30%显著降低了购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3] - 政策将直接刺激交易活跃度 加速房企商业存量去化 改善企业现金流状况 尤其在业绩冲刺阶段 房企可借助该政策加大促销力度以实现快速回款 [4] - 短期来看 首付比例下调将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳” 共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] - 商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关 当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏 对商业空间的需求客观上有所增加 降低首付门槛有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域 [4] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] 政策执行与市场反馈 - 30%为“最低”首付款比例 各地区实际执行略有差异 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [5] - 有房产交易平台销售人员表示 目前北京的二手商业用房无法进行贷款仍需全款购买 新房则与具体项目有关 [5] - 行业分析师建议 政策落地需因城施策精准适配 库存高、去化慢的城市按30%最低首付执行 一线城市核心区可维持40%—50%以平衡去库存与防风险 同时需平衡住宅与商住的关系 [5][6]