行业核心观点 - 房地产市场已发生根本性转变，过去的疯涨时代已结束，行业正回归“房住不炒”的居住属性本质 [1] - 2026年楼市难现大逆转，不应再抱有通过“王炸政策”刺激房价再度起飞的幻想 [1][12] 市场表现与价格趋势 - 二手房价格已连续下跌44个月，不少城市房价跌幅超过40% [1] - 新房价格相对平稳，但成交量较2021年高点直接腰斩 [1] - 不同城市和区域房价跌幅分化显著，例如苏州远郊某板块部分小区房价较峰值下跌45% [4] - 市场格局反转，二手房价格普遍低于周边新房，早年因新房限价形成的套利空间已消失 [10] 市场分化的核心驱动因素 - 房价支撑的核心要素在于城市的“内功”，包括产业实力、人口流入、居民收入、房屋品质和配套设施 [2][4] - 拥有强劲高端制造业的苏州工业园区，房价保持相对稳定 [4] - 缺乏产业支撑、人口持续外流的远郊区域，房价面临巨大下行压力 [4] 市场供需格局分析 - 住房总量已饱和，2024年城镇人均住房面积达41平方米，户均住房超过1.1套 [7] - 新房持续建设导致库存压力加大，而需求端已显疲软 [7] - 2024年数据显示，全国城镇居民家庭住房拥有率达96%，刚性购房需求基本耗尽，现存需求以改善型为主，规模不及以往 [7] - 苏州远郊某楼盘2023年开盘定价1.8万元/平方米，因去化困难，至2025年底降价至1.2万元/平方米，即便大幅降价，月成交量仍不足10套 [7] 投资投机需求变化 - 早年房价疯涨离不开炒房客推波助澜，例如2017年前后新房限价政策创造巨大套利空间 [8] - 以杭州某楼盘为例，当时新房限价3万元/平方米，周边二手房达5.3万元/平方米，100平方米房源套利空间达200万元 [10] - 当前套利空间消失，炒房客已被彻底挤出市场 [10] 未来需求结构展望 - 房地产市场不会消亡，基于庞大的人口基数，改善型置换需求总量依然可观 [10] - 具备优质户型设计、物业服务和配套设施的改善型楼盘，如苏州园区的项目，仍能保持不错的去化率，吸引置换人群 [12]