政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国绝大多数城市商业用房贷款最低首付比例通常为50% 部分银行或特定项目甚至高达60% [1] - 30%为全国统一的最低首付款比例 各地区实际执行略有差异 各省级机构可根据辖区城市政府调控要求自主确定下限 [6] 政策出台背景 - 商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题 [1] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30% 去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [4] - 截至2025年11月末 全国商品房待售面积7.5亿平方米 其中办公楼待售面积5234万平方米 同比增长0.7% 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [3] 政策影响与市场观点 - 显著降低购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3] - 将直接刺激交易活跃度 加速房企商业存量去化 改善企业现金流状况 [4] - 短期将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 政策落地需因城施策精准适配 库存高、去化慢的城市可按30%最低首付执行 一线城市核心区可维持40%—50%以平衡去库存与防风险 [7] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳” 传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] 政策深层意义与行业展望 - 政策不仅与住宅市场政策形成协同 更体现出政策层对商业地产结构性问题的精准回应 [3] - 商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关 商铺对应消费零售 写字楼对应服务业与商务活动 [4] - 当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏 对商业空间的需求客观上有所增加 降低首付门槛可视为政策面对经济复苏信号的积极呼应 [4] - 在提振内需、畅通经济循环的宏观目标下 该政策既是“稳地产”的举措 更是“促消费、活经济”的联动工具 [5] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] 其他相关市场动态 - 为推动商办市场去库存 不少城市已出台多项支持政策 包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [6] - 多地针对购买商办用房发放补贴 如武汉对购买新建商办类房屋的按契税实缴额度给予50%补助 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [6] - 政策发布后 北京部分二手商业用房仍无法进行贷款 需全款购买 新房则与具体项目有关 [7]