市场现状与库存压力 - 泰国房地产市场正面临自1997年亚洲金融危机以来最深的低谷，全国未售公寓库存可能高达40万套，仅曼谷地区就积压约22万套 [1][3] - 高额未售库存已从暂时滞销资产演变为持续侵蚀开发商现金流的沉重负担，成为决定高杠杆开发商生死的关键变量 [3] - 新项目供应锐减，2025年前九个月曼谷仅推出约13,700套新公寓，远低于2014年至2024年年均约52,000套的水平 [5] 需求端与结构性变化 - 需求端发生根本变化，曾长期支撑泰国中低端房地产市场的重要力量——中国中产投资者，在疫情后几乎集体退场 [10] - 住房贷款平均拒贷率已攀升至40%，在部分大众市场项目中甚至接近翻倍，尤其集中在总价300万泰铢及以下的产品 [8] - 市场并非全面失速，曼谷靠近轨道交通、核心商务区的高端项目仍保持一定韧性，库存压力主要集中在城市外围和大众市场 [10][11] 供应端与开发商困境 - 新项目数量骤降是开发商在高库存和融资压力下的防御性收缩，而非需求回暖信号 [6] - 世邦魏理仕预计，曼谷新建公寓供应量将在2026年降至4万套以下，2027年进一步降至约2万套，之后数年年均可能仅剩1万套左右，标志着行业进入长期防守模式 [6] - 低利率时代的过度扩张是危机根源，泰国央行在一年内将政策利率从0.5%上调至2.5%，导致抵押贷款利率攀升，购房成本显著上升 [8] 宏观经济与金融环境 - 泰国家庭债务占GDP比重高达88.2%，在亚洲仅次于韩国，政府将控制家庭债务置于更高优先级，导致商业银行全面收紧信贷标准 [8] - 部分上市开发商已接近“僵尸企业”状态，既无力按期偿还债务，又几乎卖不动手中的项目 [8] - 泰国股市房地产与建筑指数自2023年初高点以来累计下跌超过42%，整体信心仍然脆弱 [10] 市场分化与亮点 - 在住宅市场整体承压的同时，市场出现分化，曼谷以外的普吉岛、芭堤雅、苏梅岛、华欣以及东部沿海地区市场前景相对更为乐观 [13] - 工业与物流地产成为表现最为稳健的板块之一，2025年外国直接投资表现强劲，制造业需求旺盛，为工业地产提供有力支撑 [15][16] - 信贷收紧使价格更为亲民的二手房逐渐受到关注，略微改善了其流动性，但进一步挤压了新建住宅项目的生存空间 [15] 行业前景与挑战 - 分析认为，要实现长期稳定，泰国需要更深层次的改革，包括政治稳定、有效的房产税政策、持续的基础设施投资以及系统性降低家庭债务 [18] - 在经济增长可能连续多年低于2%的背景下，若缺乏更有力的政策干预，泰国房地产市场短期内恐难出现实质性反转，结构性调整或将长期化 [18] - 行业专家指出，帮助市场的首要措施仍然是降低利率 [18]