美国房地产市场政策影响分析 - 美国房地产市场在经历三年交易低迷后可能迎来转机 特朗普政府推出的一系列政策组合拳正在试图打破市场僵局 [1] - 政策工具包括大规模抵押贷款支持证券购买计划 拟议中的机构投资者购房禁令 以及其他旨在降低购房成本的措施 [1] 抵押贷款支持证券购买计划 - 特朗普政府指示购买2000亿美元抵押贷款支持证券 该计划由政府支持企业房利美和房地美执行 [2] - 该购买计划已推动房贷利率下降15个基点 当前息票利差收窄约14-15个基点 房贷利率已接近2022年9月以来的最低水平 [1][2] - 自2025年6月以来房贷利率累计下降约80个基点 这将改善购房可负担性 提振春季购房旺季前的市场情绪 [1][3] - 预计2026年成屋销售量较2025年至少增长5-7% [1][3] - 如果2000亿美元购买计划仅为一次性操作且没有后续支持措施 MBS利差可能在年底前走阔 导致房贷利率下降趋势逆转 [1][3] 机构投资者购房禁令政策 - 特朗普宣布计划禁止机构投资者购买独栋住宅 旨在减少机构竞争 为个人购房者增加供应并降低价格 [4] - 高盛认为这一政策的全国性影响相当有限 行业估算显示机构投资者拥有的房产不到总住房存量的0.5% 约占租赁住房存量的2-3% [4] - 拥有100套以上房产的机构约占近期购房活动的5% 租赁住房市场主要由小型投资者主导 他们拥有约79%的租赁单元 [4] - 该政策在机构投资者存在感更强的阳光地带都市区影响可能略大 [4] - 大型独栋租赁运营商已转向建造出租房模式 过去一年建造出租房数量平均每季度约1.5万套 这些住宅建设业务提供了急需的供应 高盛认为不会被纳入潜在的机构购房禁令范围 [4] - 财政部长贝森特表示机构独栋租赁禁令不会追溯适用 政府似乎接受机构独栋租赁运营商保留其已拥有的房产 [4] 潜在政策扩展 - 特朗普政府还可能推动新任美联储领导层提供额外支持 将美联储投资组合的月度到期资金再投资于抵押贷款支持证券 [3]