行业市场概况 - 近两年公募REITs市场常态化发行进程明显加快，为盘活存量资产、扩大有效投资、服务实体经济高质量发展提供更有力支持 [1] - 2024年以来公募REITs市场常态化发行加速，二级市场维持了良好的市场情绪 [2] - 截至2025年12月底，全市场上市REITs产品达78只，总发行规模（含扩募）为2106.57亿元，总市值（除权后）为2148.83亿元，市场发行数量和规模持续增加 [2] - 2025年全年，中证REITs全收益指数涨幅为4.34%，呈现先升后降态势，年末市场在回调后迎来显著反弹 [2] - 公募REITs市场保持快速发展和较高关注度，主要受益于监管端政策持续发力、优质资产持续供给上新、低利率环境下稳定红利资产的需求旺盛以及底层资产经营企稳向好等利好因素 [2] - 公募REITs市场已初步形成“首发+扩募”双轮驱动的发展格局，市场活力显著增强 [2] - 未来市场活力有望持续释放，审核机制及多层次REITs市场建设也将持续完善 [2] - 资产类型随着商业不动产REITs推进进一步拓宽，市场有望继续扩容 [2] - 二级市场价值发现的有效性与投资吸引力将持续提升，运营管理的重要性将愈发凸显 [2] 公司业务格局与战略 - 公司目前已初步形成公募REITs“首发+扩募”的业务驱动格局，紧抓政策机遇，构建REITs全产业链服务能力 [1] - 公司将业务产业链向REITs投资、机构间REITs、Pre-REITs等板块延伸，丰富和完善公募REITs产品生态，致力于打造REITs旗舰品牌 [1] - 公司将继续发挥专业优势，推动公募REITs业务高质量发展，持续为实体经济发展赋能，并为投资者创造长期稳定的价值 [1] - 公司将公募REITs业务视为金融服务实体经济和推动经济高质量发展的重要抓手和切入点，内部将其定位为战略业务，不仅是公司自身，更是基于集团的重点发展方向 [4] - 集团成立了公募REITs促进委员会，高位协调统筹集团内资源调动，通过体系化推动形成强大合力 [4] - 公司设立了专门的一级部门，与集团资源联动衔接，全力推动公募REITs业务的发展，通过体系化推进、精细化运营管理、持续扩募等方式，致力于打造旗舰REITs品牌 [4] - 公司抓住公募REITs市场机遇的路径可概括为“专业积淀、战略前瞻、集团协同”的三重驱动 [5] - 公司在资产证券化领域等服务实体企业发展方面具备深厚的专业积淀，依托十余年ABS业务经验，形成了资产筛选、重组、估值和现金流判断及合规风控等全链条专业能力 [5] - 公司与集团内部各板块形成紧密协同合作，充分借助集团在客户、渠道、资源协同等方面提供的战略支持优势，积极拓展市场份额 [5] 公司业务布局与优势 - 公司公募REITs业务在各大类资产赛道上均有布局，重点关注与实体经济、民生保障密切相关的行业，包括商业、保租房、新能源和市政等领域 [5] - 公司关注的资产不仅具有稳定的现金流和抗周期属性，还契合国家政策导向，具备长期投资价值 [5] - 公司对产业园区、仓储物流等顺周期资产也在持续储备，为投资者提供多元化的配置选择 [5] - 作为国内最早开展公募REITs业务的专业机构之一，目前公司的公募REITs业务在行业保持领先优势，拿下多项全国首单 [4] - 券商资管在公募REITs市场中可以扮演多重角色，在产品结构上，拥有公募牌照的券商资管可以同时担任基金管理人和专项计划管理人 [3] - 在基金管理方面，券商资管作为管理人实现了买卖方的结合，既是发行公募REITs的“卖方”机构，也是基于公募REITs平台实现资产收并购的“买方”机构 [3] - 在产业链拓展上，券商资管基于自身特性，可以提供投研、投资、融资等全方位的业务服务 [3] - 公募REITs实现了券商资管在投行和资管业务上的有机结合 [3] - 除了公募REITs发行外，可以通过公募、集合和单一资管计划等产品参与公募REITs的战略配售、打新和交易，为客户提供定制化资管产品 [3] - 能够更好地构建产业链服务能力，深度参与公募REITs的全生命周期业务，打造券商资管在公募REITs领域的独特竞争优势 [3] 公司未来发展规划 - 公司在公募REITs业务上的发展规划将围绕“深耕区域、服务民生、赋能实体、提升能力”四大核心展开，致力于打造行业领先的REITs综合服务平台，为资产盘活提供全方位解决方案 [6] - 首先，加强重点区域布局和持续拓展资产类型，服务国家战略 [6] - 公司将立足长三角，聚焦京津冀、粤港澳大湾区、长江经济带等重点区域，通过区域化深耕资产 [6] - 除了商业、新能源、产业园、仓储物流、保障房等相对成熟的资产类型外，进一步积极拓展新基建、养老、景区、市场化长租公寓等符合政策方向的资产类型 [6] - 更好地服务各行业实体企业，助力地方经济高质量发展 [6] - 其次，服务民生领域，践行社会责任，公募REITs是服务民生的重要工具 [6] - 公司将重点布局保租房、新能源、市政等民生领域，通过创新产品设计，引导更多社会资本投入民生工程，提升公共服务供给效率 [6] - 再次，赋能实体企业，助力资产盘活，针对具有存量资产盘活需求的实体企业，公司将提供“投行+资管+运营”的一站式服务 [7] - 投行服务即协助企业完成资产重组、合规性整改及发行方案设计 [7] - 资管服务即提供项目前期培育、现金流优化及市值管理服务 [7] - 运营服务即通过精细化管理、提升资产运营效率，实现资产保值增值 [7] - 最后，公司致力于布局REITs全产业链业务，形成核心技术优势 [7] - 包括持续建设专业化团队，引入资产运营、法律合规、产品投资等领域的人才，打造复合型服务能力 [7] - 加强ESG建设、AI数字化赋能，提升资产筛选、运营管理、信息披露及财富管理的效率和质量 [7]