行业总体态势 - 市场仍延续回调态势 这是行业面对供求关系重大变化后的必然选择 也是“控制增量”新基调下的主动作为 [2] - 拉长时间看 新开工、销售及价格指数的同比跌幅均比2024年明显收窄 显示经历长达4年多调整后 行业和市场开始出现企稳迹象 [2] - 行业整体在适应新形势以平衡供求 未来“盘活存量+优化增量”双规驱动 将夯实行业基本盘 楼市将进入触底和稳定阶段 [3][6] 销售端表现 - 2025年全国新房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售7.33亿平方米 同比下降9.2% [2] - 全年新房销售保持在个位数跌幅 明显低于2024年全年一直保持的两位数跌幅（-12.9%）[2] - 2025年全国新房销售金额8.39万亿元 同比下降12.6% 其中住宅销售7.33万亿元 同比下降13.0% [2] - 新房销售金额降幅（-12.6%）明显大于销售面积降幅（-8.7%） 显示开发商整体仍采取“降价促销”策略 [3] - 新房销售金额跌幅（-12.6%）也明显低于2024年（-17.1%）[3] - 住房需求出现新特征 部分刚需转向二手住房或租赁市场 [3] - 2025年30城二手住房成交套数同比基本持平 二手住房销售占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 [3] - 一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成 [3] - 上海、广州、深圳、东莞等城市去年二手住房销售套数达到近4年来的新高 [3] - 如果把新房和二手房交易加总 全国楼市交易套数已趋于稳定 [3] - 热点城市二手房交易同比大多在增长 其中中低价位、中小户型占比明显提升 [6] 开发与供给端 - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米 同比下降20.4% 其中住宅新开工面积约4.30亿平方米 同比下降19.8% [3] - 新开工跌幅明显低于2024年全年23.0%的水平 [3] - 开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存” 近年来供地和新开工的调整幅度均大于销售的回调幅度 [4] - 2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式 并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发 [5] - 这可能意味着新房供给端继续呈现整体紧缩的态势 这对平衡供求和稳定价格很重要 [5] 库存情况 - 2025年全国新房待售面积同比仅增长1.6% 基本停止增长 [4] - 相比2022年至2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄 [4] - 新房库存减少是行业主动“去库存”所为 也是市场自发平衡的结果 [4] 价格表现 - 2025年全国70城新房价格指数同比下降3.0% 二手住房价格指数同比下降6.1% [4] - 相比2024年的跌幅都明显收窄 [4] - 新房销售简单均价同比下降4.1% [3] - 价格跌幅收窄是“控制增量”政策明确后 新房开发供给端持续收缩以适配需求的结果 也是新房逐步转向高质量“好房子”开发和上市、供给端做结构性改革的反映 [4] 投资与行业转型 - 2025年全国房地产开发投资下滑17.2% [5] - 城镇化转入平稳运行期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 开发投资下滑可能是必然的 但存量盘活为行业打开了另一扇窗 [5] - 从国际经验看 美国、英国、德国、日本等发达国家 尽管早已过了增量建设主导阶段 但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上 [5] - 原因在于这些国家房地产服务业特征明显 存量更新能带动市政设施、家具家电、装饰装修及设计、租赁、物业等服务业发展 存量物业盘活也能发展文旅、新式餐饮、公寓酒店等新业态 [5] - 我国30%的存量房楼龄超过20年 未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄 由于设计、建材、功能迭代较快 存量市场积累了巨大的升级需求 [6] - 近期“好房子”热销就是很好的案例 [6]