文章核心观点 - 沪深交易所新版审核指引落地，首次明确公募REITs审核“终止”的具体情形，旨在提升审核透明度与质效，避免项目长期悬而未决 [1][2] - 新规导致市场首次出现进入交易所审核阶段后发行失败的案例，金风科技与电子城项目因长期未回复反馈意见而终止或撤回申报 [1][2] - 监管政策推动公募REITs市场从“重发行”向“重运营、重合规”转变，对项目质量、现金流稳定性及运营管理能力提出更高要求 [3] 监管新规与审核动态 - 2025年12月31日，沪深交易所发布新版审核指引，首次针对审核程序制定专项规则，明确七类审核终止情形，包括“未在规定期限内回复交易所反馈意见”等 [2] - 新规旨在公开审核监管标准与流程，提升审核透明度与质效，避免项目长期悬而未决占用监管资源 [2] - 新规实施后，申报材料质量要求显著提升，需在申报前强化尽职调查，提前规划财务数据有效性、项目合规性等指标 [3] 项目终止案例详情 - 金风科技公募REITs项目于2021年9月启动申报，2023年9月提交材料，2023年10月收到深交所反馈意见，但直至2025年1月公告终止前均未完成反馈回复 [1] - 电子城（创金合信电子城产业园REIT）于2025年5月16日申报，7月2日收到上交所反馈意见，此后无进展，于2025年1月19日公告拟撤回申报 [1][2] - 金风科技公告的终止原因为“整合项目资源，优化运营管理” [1] 市场其他悬置项目情况 - 据不完全统计，目前处于交易所审核阶段且长期无进展的项目包括建信建融家园租赁住房REIT、华夏万纬仓储物流REIT等 [2] - 华夏万纬仓储物流REIT于2024年3月申报，4月获交易所审核意见，截至2025年12月仍无更新进展，其关联方经营状况已引发市场对项目合规性的关注 [2] 市场整体发展与展望 - 截至2025年末，全市场已上市公募REITs达79只，总发行规模突破2100亿元（含扩募） [3] - 2025年监管层先后落地扩募业务规范、行业范围扩容、商业不动产试点等政策，审核程序指引进一步完善了从申报到上市的制度链条 [3] - 2025年公募REITs二级市场呈“先扬后抑”走势，中证REITs全收益指数年内上涨8.90%，消费、保租房板块涨幅领先，市政环保板块涨幅最低 [3] - 未来市场有望持续沿着“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的路径发展，具备稳定现金流、规范运营管理能力的项目将更受市场青睐 [3]